José Miguel Cortés, abogado y socio responsable del Área Contenciosa de Laymar Abogados

En España, la escasez de vivienda de alquiler conduce a la proliferación de propuestas y medidas para tratar de estimular la oferta. Se argumenta con razón que una de las maneras es paliar la lentitud endémica del proceso judicial, raíz de muchas de las penalidades que sufren los propietarios ante el inquilino moroso.

Frente a las lacras tradicionales de nuestro sistema judicial -lentitud y coste del procedimiento- el arbitraje se postula desde hace muchos años como alternativa para resolver  conflictos de forma más rápida y económica.

Mediante la sumisión a arbitraje, las partes de una determinada relación jurídica deciden libremente someter la resolución de todas o algunas de sus diferencias a un tercero, denominado árbitro, de forma alternativa a la vía judicial.

El procedimiento arbitral regulado en la vigente Ley 60/2003, de 23 de diciembre, de Arbitraje, se asemeja bastante al proceso civil, si bien se caracteriza por un menor formalismo. El arbitraje se rige por el principio de autonomía de la voluntad de las partes, lógicamente limitada por los principios de igualdad, audiencia y contradicción, consustancial a cualquier proceso para garantizar la igualdad de oportunidades de los contendientes en cuanto a medios de defensa para hacer valer sus derechos.

Una vez tramitado el procedimiento arbitral, el árbitro o los árbitros designados resuelven la controversia que se les ha planteado en un plazo máximo de seis meses mediante resolución motivada, denominada laudo arbitral.  El contenido de ese laudo arbitral tendrá la misma fuerza vinculante que una sentencia judicial. Para su ejecución será  competente el juzgado de primera instancia del lugar en que se haya dictado.

Si la eficacia del arbitraje es indudable en múltiples actividades económicas (por ejemplo en materia de protección de los consumidores, derecho marítimo o comercio internacional), sus partidarios también la defienden en materia de arrendamientos urbanos, que la vigente Ley 22/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos no prohíbe.

No obstante, hoy por hoy la concreción práctica del arbitraje en materia de arrendamientos plantea no pocas dificultades. Ello es así porque su ámbito de aplicación, según prescribe la mencionada Ley 60/2003, se circunscribe a aquellas materias que sean de libre disposición para las partes conforme a derecho.

Comoquiera que la Ley no especifica cuáles son esas materias de libre disposición, nos hallamos frente a un concepto jurídico indeterminado, con la consiguiente inseguridad jurídica que para las partes puede conllevar su concreción, interpretación y aplicación en cada caso concreto.

Valgan algunos ejemplos: los procesos de desahucio de finca urbana por falta de pago regulados en la Ley de Enjuiciamiento Civil contemplan como especialidad la posibilidad de que el arrendatario ponga fin al proceso pagando al arrendador el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio. ¿Resulta esa posibilidad de enervar el proceso disponible para las partes?

¿Puede el árbitro hacer cumplir  las normas procesales que regulan los requisitos de la demanda y los medios tasados de defensa? ¿Pueden las partes, en abierta contravención con la Ley de Enjuiciamiento Civil, fijar otra competencia territorial que la que corresponde al lugar en que se ubica la finca? La jurisprudencia no sigue un criterio unánime a la hora de resolver sobre tales cuestiones, con la consiguiente inseguridad jurídica que ello genera a las partes.

Quien, al acudir al arbitraje, sólo esperaba ver resuelta su controversia de forma más rápida y barata, puede verse no obstante abocado, hoy por hoy, a discutir en sede judicial sobre cuestiones procesales ajenas a la estricta cuestión arrendaticia planteada, pese a haber suscrito en su momento un convenio arbitral, con la consiguiente pérdida de tiempo y dinero.

En definitiva, en opinión de quien suscribe, y pese a la lentitud en la resolución de los pleitos arrendaticios, especialmente grave en algunas ciudades, sigue siendo preferible acudir a los órganos judiciales para resolver las controversias en materia arrendaticia.