La proliferación actual de la venta de edificios antiguos con inquilinos ha provocado la preocupación generalizada de los arrendatarios en cuanto a su derecho de acceso a la propiedad de las viviendas arrendadas. Por ello, es importante detenerse a analizar la actual regulación legal en orden al ejercicio del derecho de retracto como forma de adquisición preferente de la vivienda arrendada.

Así, los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985, continuarán rigiéndose, en lo referente al ejercicio del derecho de retracto, por la LAU de 1964, concretamente en su artículo 48, según establece la Disposición Transitoria Segunda de la LAU de 1994.

Dicha regulación legal dispone una serie de requisitos necesarios para el ejercicio del mencionado derecho, a tenor de lo dispuesto en el artículo 47 del mismo texto legal, debiendo sujetarse en todo caso a lo dispuesto en el artículo 1.518 del Código Civil.

A los mencionados efectos legales, el plazo de caducidad de sesenta días naturales para el ejercicio del derecho de retracto (con la actual LAU 30 días) contados desde el día siguiente al de la notificación que, en forma fehaciente, debe realizar en todo caso el adquirente al inquilino o arrendatario, de las condiciones esenciales en que se efectuó la transmisión, mediante entrega de copia de escritura o documento en que fuera formalizada o bien, supuesto ampliamente reconocido por la jurisprudencia, desde aquella fecha en que el retrayente tuviere cabal conocimiento de la venta y de sus condiciones esenciales, se trata pues, de un plazo preclusivo, perentorio y material que no requiere su alegación sino que es automático, y debe ir acompañada del reembolso al comprador del precio de venta, de los gastos del contrato y de cualquier otro pago legítimo hecho para la venta junto con los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida.
 
La cuestión debatida ampliamente por la jurisprudencia radica en la exigencia o no de la consignación o caución como requisito de la admisión a trámite de la demanda de retracto, al que se refiere el artículo 266.3 de la vigente LEC y que supedita, en el supuesto en que fuere conocido el precio de la cosa objeto de retracto, a que se exija por ley o por contrato.

En relación a este aspecto, el Tribunal Constitucional se ha pronunciado disociando claramente la consignación o el afianzamiento del precio que exigía el derogado artículo 1816.2 de la LEC del reembolso que regula el artículo 1.518 CC. El primero pues se erigía en un requisito estrictamente procesal para la admisión y tramitación de las demandas de retracto, mientras que el reembolso constituye un presupuesto material o sustantivo para el ejercicio del derecho de retracto, sin el cual no puede consumarse la adquisición del derecho objetivo del retracto por parte del retrayente. Sin embargo, en la actualidad, al amparo del artículo 266.3 de la LEC, el requisito de la consignación como condición de admisibilidad ha variado interpretativamente hacia tesis más flexibles que no exigen, en todo caso, la citada consignación o afianzamiento, con el objeto de no impedir el derecho a la tutela judicial efectiva (art. 24.1 CE) de los jueces y tribunales.

Ahora bien, la discusión doctrinal y judicial entorno al sentido actual del artículo 266.3 de la LEC, no impide que deba acreditarse la capacidad económica del retrayente al objeto de garantizar la seriedad de la demanda y asegurar al demandado que, si recae sentencia estimatoria de la demanda, será reembolsado de las cantidades que establece el tan reseñado artículo 1.518 CC, evitando así, el planteamiento y sustanciación del juicio de extracto por quienes carezcan de la capacidad económica suficiente para subrogarse en la posición que ostenta el adquirente en la transmisión onerosa de la que nace el derecho de retracto.

Por último, señalar que sobre la venta de viviendas a cambio de rentas vitalicias (arts. 1802 a 1808 CC) o de otras figuras jurídicas diferentes de la compraventa, a los efectos del ejercicio del derecho de retracto también genera enorme discusión jurídica, tanto por la posible desvirtuación jurídica pretendida por algunas personas para evitar el derecho de adquirir de los arrendatarios, como por sus diferencias jurídicas con respecto al concepto de compraventa en cuanto al pago del precio a cambio de la transferencia del dominio, aunque la actual interpretación jurisprudencial es la de la restricción del acceso de las aludidas figuras al retracto legal, aunque debería analizarse particularmente cada supuesto.

 CARLOS ANTOLÍ - SOCIO DE ABOCAM