Juan Puig Fontanals. Abogado

1. Legislación y concepto de ruina. La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, vigente por razones de índole temporal, y de aplicación a los contratos sometidos a prórroga forzosa “indefinidos”, establece como una causa de extinción de los indicados contratos de arrendamientos urbanos la ruina económica del edificio o pérdida de la finca.

La Ley dice que cuando la Propiedad tiene que hacer obras necesarias en la finca que superan el cincuenta por ciento  del valor de la finca sin contar el solar, se podrán  extinguir todos los contratos de arrendamientos sometidos a prórroga forzosa y por tanto de duración “ indefinidos”

2. Las obras necesarias en los edificios. Las obras propias de este tipo de inmuebles, dada su senectud y estado de conservación, son habitualmente fachada delantera y trasera, cubierta o terrado y refuerzo de vigas y estructura, ,  esto en elementos comunes, más las propias en el  interior de cada entidad,  con lo que fácilmente éstas alcanzan el cincuenta por ciento de lo que vale la construcción (calculada por el sistema de reposición) y  sin contar el solar.

No es necesario que la finca amenace desplome o colapso estructural (en la mayoría de los casos ello no se da), sino que se trata de una ruina económica, es decir que el edificio se ha arruinado económicamente por la desproporción entre las obras necesarias a efectuar y  su valor.

3. Valor de la construcción sin contar el suelo. En este tipo de fincas el valor de la construcción es normalmente muy bajo, si no contamos el valor del suelo. Sobre el precio unitario de construcción de la obra nueva, hay que aplicar unos coeficientes correctores a la baja por antigüedad, normalmente alta, y estado de conservación, normalmente deficiente. Este valor, corregido y multiplicado por los metros cuadrados de la edificación, es lo que se llama valor de reposición de la edificación.

Este valor insisto, de la edificación por reposición, para entenderlo mejor, será el mismo tanto el edificio esté situado en una zona residencial de tipo alto, que lo esté en una zona residencial de tipo medio o bajo. Lo que hará cambiar sustancialmente el valor de un edificio no es la construcción, sino el suelo sobre el que está construido.

A estos efectos, decir aquí que el suelo o solar sobre el que se  asienta el edificio, está por ley expresamente excluido de la valoración a efectuar.

4. Comparativo, ruina y extinción de los contratos. Finalmente, debemos  proceder a efectuar un análisis comparativo  e individualizado de cada una de las entidades que componen el inmueble, adjudicándole a cada entidad su participación en las obras generales del edificio más las propias, y asignando a cada entidad un valor calculado por el sistema de reposición de la construcción sin contar el suelo. Compararemos y, si las obras en cada entidad superan el cincuenta por ciento de su valor, será causa de extinción de los contratos de arrendamiento, recuperando la Propiedad la posesión del inmueble.

La tramitación del procedimiento judicial es conjunta y afecta a todos los arrendatarios del inmueble.

El plazo de duración de todo el proceso es aproximadamente de dieciocho meses desde que se inicia hasta que se obtiene la resolución definitiva.

Los arrendatarios deberán soportar esta situación de extinción del arrendamiento con pérdida de su vivienda y/o local, y solo podrán reclamar una indemnización económica en el supuesto de que la situación de ruina del edificio sea imputable a acciones u omisiones imputables a la Propiedad.

5. Conclusiones:  Si bien la Propiedad, cumpliendo una función social impuesta por Ley, tiene que pechar con la prórroga forzosa de los contratos de arrendamiento, es decir, con el carácter indefinido de los contratos, ello se quiebra, cuando la finca se deteriora hasta tal punto, que la obras a las que la Propiedad viene legalmente obligada a efectuar para mantener a los arrendatarios en la pacifica  posesión del inmueble, superan el limite del cincuenta por ciento del valor de la finca sin contar el solar, en cuyo caso la Propiedad, por Ley, queda exonerada de hacer tales obras y puede resolver los contratos de arrendamiento, recuperando la posesión de la finca.

En consecuencia, a través de un cauce perfectamente legal y en base a una causa expresamente prevista en la ley,  como es la ruina económica, se obtiene el efecto de liberar el edificio de arrendatarios con contratos sometidos a prórroga forzosa,  “indefinidos”,  haciendo  posible una rehabilitación íntegra de la finca o una nueva construcción del solar y todo ello con la consiguiente revalorización del patrimonio inmobiliario congelado.