El contrato de arrendamiento de locales en centros comerciales tiene una serie de características especiales que son frecuentemente ignoradas.

 por Mónica Julve, Abogado
  
  El pasado día 10/05/2002, el Juzgado de 1ª Instancia nº 21 de Barcelona dictó sentencia que pone de manifiesto esta especialidad. El Juzgado estimó que la cláusula penal incluida en un contrato de arrendamiento de local en centro comercial era perfectamente válida y eficaz, y condenó al arrendatario demandado al pago de la renta pactada, correspondiente al plazo que quedaba por cumplir hasta la finalización de la duración obligatoria del contrato (5 años), a pesar de no haber llegado a ocupar el local, por haber desistido del contrato antes de la entrega del mismo.

La referida sentencia pone de manifiesto la especial configuración que tienen este tipo de contratos. No estamos ante un mero contrato de arrendamiento de local de negocio. Por el contrario, cuando dicho contrato se encuadra en el marco de un centro comercial, debemos tener en cuenta determinadas especialidades, que pueden resultar decisivas a la hora de configurar los derechos y obligaciones de cada una de las partes contratantes. 

  Una de las principales características de este tipo de contratos es la situación de igualdad de las partes contratantes. El arrendatario, a diferencia de lo que pudiera entenderse en otro tipo de contratos de arrendamiento, no se encuentra en una situación de inferioridad frente el arrendador. Debido a la especial condición de las partes contratantes -empresarios a los que se presume un conocimiento del sector-, no cabe hablar de desigualdad entre ellas.

En el sector de centros comerciales sucede, además, habitualmente, que el arrendatario lo es, o lo ha sido, en más de un centro, por lo que se le presume el conocimiento de las particularidades del sector

Este principio resulta relevante a la hora de valorar las alegaciones de nulidad de alguna de las cláusulas contenidas en el contrato de arrendamiento suscrito por considerarla abusiva. Nos referimos, concretamente, a la cláusula penal que sanciona el desistimiento unilateral sin causa del arrendatario con el pago de las rentas pendientes hasta la terminación del plazo de duración obligatoria del contrato.

El arrendatario no podrá alegar la nulidad de la cláusula penal, libremente aceptada, por considerarla abusiva. La definición de cláusula abusiva deriva de la Ley 7/1998, de Condiciones Generales de la Contratación, que sanciona con la nulidad a aquellas condiciones generales abusivas incluidas en un contrato celebrado con un consumidor. De esta forma, el concepto de cláusula abusiva no permite una aplicación a cualquier tipo de contrato, sino que habrá que analizar si cabe considerar a la parte que alega la nulidad de la cláusula -en este caso, el arrendatario- como consumidor.

El concepto de consumidor a los efectos de aplicación de la Ley 7/1998, viene regulado en la Ley 26/1984 General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, cuyo artículo 1 define al consumidor como la persona, física o jurídica, que adquiera bienes o servicios para su uso y disfrute. Es decir, que la regulación contenida en la Ley 7/1998 únicamente resultará aplicable a aquellos contratos suscritos con un consumidor final. 

Teniendo en cuenta lo anterior, no cabe entender que el arrendamiento de un local en centro comercial sea para el propio disfrute del arrendatario. Más bien al contrario: el arrendatario adquiere el uso de un bien -el local de negocio- para introducirlo en un proceso de comercialización, como es formar parte del centro comercial. El arrendatario de un local en centro comercial asume una serie de obligaciones específicas -participación en gastos comunes-, pero también obtiene ventajas que no podría obtener de no formar parte del centro comercial, como por ejemplo beneficiarse de determinados actos promocionales y publicitarios que realiza el centro.

En consecuencia, no cabe entrar a valorar si alguna de las cláusulas del contrato de arrendamiento suscrito entre profesionales puede ser considerada abusiva al amparo de la Ley 7/1998, de Condiciones Generales de la Contratación, puesto que dicha regulación no resulta aplicable en este caso.

Ello no obsta a que las partes, si existiese motivo para ello, puedan alegar la nulidad de alguna de las cláusulas contenidas en el contrato suscrito conforme a las reglas generales de nulidad de los contratos reguladas en el Código Civil. 

Tampoco cabe considerar que el contrato de arrendamiento de local en centro comercial sea un contrato de adhesión. A pesar de que en estos casos es habitual que una de las partes -el arrendador- redacte un borrador del contrato de arrendamiento, ello no impide al arrendatario negociar el contenido del mismo. Es más: basta con que una de las partes -en este caso, el arrendador- pruebe que se han negociado aspectos como la duración, la renta o el local, para entender que ha habido una negociación.

Téngase en cuenta, además, que los contratos de arrendamiento en centros comerciales han de contener -para el bien de todos los arrendatarios del centro- normas estrictas que regulan el funcionamiento del centro y que conllevan la adopción de medidas coercitivas contra el arrendatario que las infrinja. Esto exige una uniformidad en el contenido de los contratos y constituye una característica especial en los arrendamientos de locales en estos centros, lo que necesariamente limita el ámbito de la negociación.

Otra de las presunciones aplicables a este tipo de contratos es que el arrendatario, en cuanto empresario, está suficientemente asesorado como para poder negociar aquellos aspectos que le resulten más beneficiosos. En cualquier caso, la firma de un contrato de arrendamiento de local en centro comercial suele ir precedida de un período de negociación, por lo que las partes no pueden alegar el desconocimiento de alguna de las cláusulas incluidas en el contrato. En definitiva, a la hora de negociar las cláusulas de un contrato de arrendamiento de local de negocio en centro comercial, no hay que olvidar los principios generales aplicables a este tipo de contratos, que tienen una especial configuración dentro de la teoría general de los contratos.

Mónica Julve
Abogado de Baker & McKenzie