Generalmente, la transacción económica de mayor envergadura que realizan los particulares a lo largo de su vida, consiste en la compra de una vivienda. Esta adquisición, también en la mayoría de las ocasiones, se financia a través de un préstamo hipotecario que supone una carga financiera familiar importante que perdura muchos años.

 por Josep Maria Mir
  
  Por ello, cuando las ilusiones depositadas en el nuevo hogar se ven truncadas por la aparición de imperfecciones, patologías o defectos constructivos que desmerecen estética, constructiva y económicamente la vivienda en particular, o el edificio en general, se impone la reclamación de la reparación de dichos perjuicios frente a los responsables de los mismos. La reclamación puede efectuarla, según el caso, tanto el perjudicado por defectos en su vivienda privativa, como la Comunidad de Propietarios si los mismos se extienden al edificio en general . 

Si el vendedor no acepta la reparación voluntaria y amistosa de los defectos en un plazo breve y con las debidas garantías, el perjudicado deberá optar rápidamente por la interposición de la acción judicial oportuna:

La primera acción que, dentro del improrrogable plazo de caducidad de seis meses desde la adquisición de la vivienda, asiste al perjudicado es la "acción de saneamiento por vicios ocultos" (art. 1.485 del Código Civil), derivada de la obligación fundamental del vendedor de entregar el piso sin defectos ni imperfecciones que lo hagan impropio para su uso, o, cuando aún no llegando a este extremo, disminuyan de tal modo ese uso que, de haberlas conocido el comprador, no lo habría adquirido o habría pagado menos precio por el mismo.

Esta reclamación otorga al perjudicado la opción de reclamar, o bien el desistimiento del contrato de compraventa, abonándosele los gastos que pagó, o bien la rebaja de una cantidad proporcional del precio ("quanti minoris"), a juicio de peritos en función de los defectos observados. En este caso la acción procedería exclusivamente contra el vendedor .
 
Otro tipo de acción que ampara al "sufrido" comprador perjudicado, es la denominada "acción de responsabilidad decenal por vicios ruinógenos" (art. 1.591 del Código Civil), que no significa la destrucción de la obra del edificio o piso, sino que se refiere a una "ruina funcional", que puede alcanzar a todo el inmueble o a partes del mismo, referida a defectos que excedan de simples y corrientes imperfecciones y que afecten a elementos esenciales de la construcción, con riesgo potencial de llegar a hacer inútil la edificación, que se acrecienta con el transcurso del tiempo si no se adoptan las medidas correctoras necesarias y efectivas.

Cuestión fundamental para el éxito de esta acción consiste en que los defectos constructivos deben haberse producido dentro de los diez primeros años desde la finalización de la construcción del inmueble ("responsabilidad decenal"). Será responsable de la obligación de reparar, o en su caso indemnizar, aquél interviniente en la obra que no haya desarrollado correctamente sus funciones propias en el dessarrollo del hecho constructivo; debe averiguarse el origen de las patologías -mediante el preceptivo dictámen técnico-, para poder atribuir, posteriormente, responsabilidades al causante de ellas. Para el caso de no poderse individualizar dicha responsabilidad, ésta será solidaria entre los agentes intervinientes en la obra, es decir, constructor, promotor, vendedor, Arquitecto y Aparejador.

Finalmente, a nuestro hipotético comprador le cabría interponer unas acciones más genéricas como las de "nulidad, resolución o indemnización"-según el caso- (arts.1.101 y 1.265 del Código Civil), que pueden interponerse durante 15 años, pero en tales supuestos no bastaría, como en el anterior, la sola acreditación del engarce entre circunstancias objetivas como la existencia de imperfecciones en algunos elementos del piso, y la causación de las mismas a consecuencia de insuficiencias constructivas, sino que debería probarse la existencia de un rastro de dolo o negligencia (en términos jurídicos), en la conducta del vendedor, acreditando cumplidamente cuantos requisitos integran las mencionadas acciones de anulación o indemnizatoria. En estos supuestos, la resolución judicial debería declarar, o bien la nulidad del contrato de compraventa y devolución del precio pagado, o bien la obligación de indemnizar al comprador por los daños y perjuicios sufridos que podrían ser de diversa índole y variedad.
 

" La reclamación puede efectuarla
tanto el propietario de la vivienda
afectada como la Comunidad
de Propietarios si los daños se
extienden al edificio en general "

En la actualidad, y desde la promulgación de la Ley de Ordenación de la Edificación de 1999, las garantías exigibles para las obras de edificación vienen reguladas legalmente mediante la obligación de contratar seguros para responder con mayor eficacia frente al consumidor final de los eventuales daños materiales, que ha obligado a las compañías aseguradoras a establecer un mayor control en el proceso de edificación, lo que consecuentemente ha encarecido el proceso productivo cuyo coste se repercute al usuario.

Josep Maria Mir
Abogado