Antes de la vigente Ley de Ordenación de la Edifica-ción, la responsabilidad del Arquitecto y el Constructor venía regulada en el Código Civil, en especial, en su artículo 1.591 y por la amplia Jurisprudencia que lo desarrolló, extendiéndola al Aparejador y Promotor.

Todos ellos respondían solidariamente de los daños y perjuicios que ocasionase la ruina de un edificio que se produjere dentro de los diez años desde la finalización de la obra, siempre que no se pudiera atribuir de forma individualizada dicha responsabilidad.
 
El concepto de ruina fue interpretado por los tribunales y ampliando más allá que la destrucción o pérdida del inmueble, extendiéndolo a aque-llos defectos de construcción tales como grietas, desconchados, humedades, etc. que, por exceder de las imperfecciones corrientes, constituyen una violación del contrato e implican defectos constructivos que configuran el concepto de ruina funcional.

La vigente Ley de Ordenación de la Edificación modifica el mencionado plazo de garantía, es decir, el período en el que deben manifestarse los daños materiales, variándolo según el tipo de daño. Los plazos de garantía son los siguientes:

1 Diez años para los daños ma-teriales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, soportes, vigas, forjados, muros de carga u otros elementos estructurales y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.
2 Tres años para los daños ma-teriales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad.
3 Un año para los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de ter-minación o acabado de las obras.

Dichos plazos se cuentan a partir de la recepción de la obra, sin que el propietario haya formulado reservas, es decir, desde la recepción definitiva de la obra.

Hay que tener en cuenta que las acciones para exigir la responsabilidad prescriben en el plazo de dos años a contar desde que se produzcan dichos daños, si bien pueden subsistir las acciones de responsabilidad por incumplimiento contractual que correspondan.