Proclamaba un titular aparecido hace escasos días en un diario de gran difusión en nuestra ciudad ("20 Minutos",Ed. 28/02/2006), invitándonos a hacer una reflexión sobre la calidad de las edificaciones que se construyen en nuestro país, el éxito de las normas reguladoras del proceso edificatorio que pretenden controlarlo y la actitud reclamatoria de los consumidores.

Desarrollando el titular transcrito, las páginas interiores del diario mencionado, contienen el siguiente texto:
"La Agència Catalana del Consum (ACC) multó el año pasado a 47 inmobiliarias con sanciones que ascienden a 540.000 euros, el 24% del total. El uso de materiales de poca calidad, la diferencia entre lo que se publicita en la venta sobre plano y la realidad de la entrega de los pisos y las cláusulas abusivas o ilegales del contracto son los motivos principales de las sanciones."

En lo que concierne al contenido de este artículo nos interesa centrar la reflexión en el primer motivo de queja: el uso de materiales de poca calidad, relacionado con las disposiciones normativas de derecho positivo cuya aplicación debería conseguir evitar las reclamaciones ante la Agència Catalana de Consum.

Ello nos lleva al debate, siempre polémico, de la CALIDAD DE LA EDIFICACION en un país cuyos ciudadanos, en su condición de adquirentes de vivienda y consumidores y al compás de una mayor preparación, se revelan mucho más exigentes y beligerantes ante los resultados de una de las decisiones de mayor trascendencia económica de su periplo vital: la compra de su vivienda.

Para ello hemos de analizar las normas reguladoras del proceso edificatorio que se hallan contenidas principalmente en la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (LOE) promulgada en su día con el objetivo, entre otros, de dar satisfacción a esta mayor exigencia de calidad de los consumidores. Dicha ley pretende regular todo el proceso de edificación, fijando los agentes que intervienen en el mismo, sus obligaciones y por ende sus responsabilidades y estableciendo los requisitos básicos de carácter técnico que han de tener los edificios como forma para objetivar la calidad demandada por los adquirientes.

Esta búsqueda de calidad por parte de la sociedad, determina que la LOE establezca como uno de los objetivos prioritarios la determinación de los requisitos técnicos básicos de los edificios que, a tenor de su art. 3 se concretan en:

a) Requisitos de Funcionalidad: (i) utilización racional del espacio, (ii) accesibilidad, (iii) telecomunicaciones.
b) Requisitos de Seguridad: (i) estructural (con garantía decenal), (ii)contra incendios (con norma básica reguladora), (iii) seguridad de uso (sin normas).
c) Requisitos de Habitabilidad (con garantía de tres años) que engloba: (i) salubridad, (ii) estanqueidad (iii) medio ambiente, (iv) ruido (v) ahorro de energía y (vi) otros aspectos funcionales de uso del edificio.

Según las previsiones de la LOE dichos requisitos deben ser recogidos y desarrollados por un Código Técnico de Edificación (CTE), que ha de ofrecer una reglamentación ordenada y de fácil conocimiento que permita cumplir los estándares de calidad requeridos por la ley. Dicho CTE debería haber sido aprobado por Real Decreto en el plazo de dos años desde la entrada en vigor de la ley -6 de Abril del año 2000-, cosa que no ha sucedido aunque, según recientes noticias, parece que su aprobación definitiva es inminente.

Sin embargo, en tanto no se produzca la aprobación del CTE, para el cumplimiento de los requisitos básicos enunciados por el art. 3, se aplican las Normas Básicas de la Edificación (NBE) y las demás reglamentaciones técnicas de obligado cumplimiento. Dicho art. 3 contiene la concepción de lo que es (o debería ser) el proceso de edificación según la LOE, y, en lo que respecta al debate de la calidad de la edificación nos interesa destacar la regulación de los llamados "requisitos de habitabilidad" antes reseñados dado que en ellos se incluyen prácticamente todos los aspectos de la edificación, excepción hecha de defectos estructurales ya cubiertos por el seguro "decenal".

Para el cumplimiento de los requisitos de habitabilidad que comentamos, el art. 17.1.b) de la LOE determina la existencia de una responsabilidad trienal de los diferentes agentes de la edificación intervinientes y como quiera que durante este periodo de tres años la responsabilidad es casi total, el seguro que deba cubrir el cumplimiento de estas responsabilidades, previsto en el art. 19.1.b) debería ser un "seguro todo riesgo".

Sin embargo, como es sabido, la Disposición Adicional Segunda de la LOE dejó en suspenso la exigibilidad de este seguro por lo que se da la paradoja de que antes de la promulgación de la LOE el adquiriente podía reclamar los defectos de habitabilidad (por ej. rotura en las conducciones de agua, falta de aislamiento térmico, etc….) durante diez años al amparo del famoso art. 1.591del Código Civil por la interpretación extensiva de este precepto realizada por la jurisprudencia, pero ahora este plazo sólo es de 3 años, lo que ha llevado a diversos autores a sostener que "con la LOE los adquirentes han salido perdiendo", aunque todavía esta por ver la interpretación que la jurisprudencia del Tribunal Supremo realice de la LOE, toda vez que, teniendo en cuenta que los recursos de casación se resuelven en una media de 5 años, (a los que deben añadirse 2-3 de los tribunales inferiores) el alto tribunal aun no ha tenido ocasión de "sentar jurisprudencia" sobre los aspectos controvertidos de la ley que nos ocupa.

En efecto, dado que -vía LOE- la responsabilidad decenal parece haber quedado circunscrita a daños estructurales "que comprometan la resistencia mecánica y estabilidad del edificio", pueden existir numerosos defectos de habitabilidad que se manifiesten pasados los tres años desde la recepción de la obra, por ej. tuberías de agua, gas, con gran incidencia en las condiciones de habitabilidad que podrían quedar al margen de un posible proceso reclamatorio, por no afectar a la resistencia mecánica y estabilidad del edificio.

Con independencia de lo anterior y para el supuesto de que los defectos de habitabilidad se manifiesten dentro del indicado plazo de tres años, la reclamación de estas deficiencias se torna tremendamente insegura por la falta de obligatoriedad del denominado "seguro trienal". Es este, sin duda, uno de los puntos débiles de la LOE que, a nuestro juicio, es el factor determinante del aluvión de reclamaciones presentadas por los adquirentes ante las diversas administraciones con competencias en protección de consumo, puesto que ante la inexistencia de una compañía aseguradora a quien reclamar y la desproporción de fuerzas ante los promotores los consumidores prefieren recabar el auxilio de la administración en la defensa de sus intereses.

Teniendo en cuenta que el 78% de los siniestros se produce en los tres primeros años de existencia de los edificios, se comprende la importancia de establecer la exigibilidad del seguro trienal puesto que, aunque ello suponga un incremento de costes de la promoción que se repercutirá finalmente al destinatario final, es preferible que sea éste como propietario, quien pague tal coste, en lugar de hacerlo el conjunto de ciudadanos, propietarios o no, quienes ven cómo la administración debe destinar cada vez mas efectivos humanos y materiales ante la actitud cada vez mas beligerante de los consumidores.

Por todo ello, apuntamos la necesidad y conveniencia de establecer por ley la obligatoriedad del seguro trienal que, a buen seguro, provocará una disminución de la actividad reclamatoria de los particulares ante los órganos de consumo de la Administración pública y resituará el ámbito de actuación de ésta en sus justos términos, consiguiendo una mayor eficiencia en la asignación de los recursos públicos y una disminución de las incertidumbres de las empresas promotoras ante la actividad sancionadora de la administración.

Eduardo García Vasco.
Socio Responsable Área de Derecho Inmobiliario. Manubens & Asociados