Salvador Balcells i Iranzo. Socio director del Departamento Tributario de Manubens y Asociados Abogados

Desde hace ya tiempo, y muy especialmente tras el importante incremento del precio de la vivienda que se ha producido estos últimos años, diversos sectores han solicitado reiteradamente la adopción de medidas que fomenten el alquiler. Como suele suceder, entre estas medidas, las de carácter tributario han sido de las que más polémica han generado, hasta el punto que durante la tramitación de la nueva Ley del IRPF se planteó suprimir la deducción por la compra de la vivienda habitual. Lo cierto, es que con las medidas finalmente adoptadas, pero quizás todavía escasamente comentadas y divulgadas, ya ha entrado en vigor una normativa que permite una serie de posibilidades, mediante las que, por ejemplo, los arrendamientos de viviendas pueden llegar incluso a una nula tributación.

Así, con la nueva Ley del IRPF, los rendimientos obtenidos por el alquiler de viviendas, de entrada se seguirán calculando por diferencia entre los ingresos y todos aquellos gastos que sean necesarios para su obtención. Pero entre estos gastos necesarios, sólo los intereses, y los de reparación y conservación no podrán superar para cada bien (no como antes de la reforma, en que el cálculo se realizaba para el conjunto de bienes alquilados), a la propia cifra de ingresos. Para compensar esta limitación, la norma regula que este exceso en negativo no se perderá, sino que se podrá deducir con los rendimientos positivos que se obtengan durante los cuatro años siguientes.

Con este cálculo (ingresos menos gastos), se obtiene el denominado rendimiento neto. Pues bien, si el rendimiento deriva del alquiler de una vivienda (y no del alquiler de un local), directamente, se reduce en un 50%.

Pero, y esta es la gran novedad de la nueva Ley, dicha reducción será del 100%, es decir, total, si el arrendador obtiene un rendimiento neto positivo y el arrendatario tiene entre 18 y 35 años y unos rendimientos netos de su actividad económica (como trabajador, como profesional o como empresario) superiores al IPREM (índice, que para que el lector pueda realizar una estimación, durante el 2.007 asciende a sólo 6.988,80 euros).

Es decir: por el alquiler obtenido por un piso arrendado a una persona de 30 años con un salario de 30.000 euros, su propietario, simple y llanamente no tributa en el IRPF. El propietario sólo necesitará para poder aplicar en su renta dicha reducción, obtener y conservar una comunicación firmada por el arrendatario con el contenido que recientemente ha regulado el RD 439/2.007 de 30 de marzo, y que básicamente requiere que el arrendatario confirme los requisitos expuestos anteriormente (identificación personal y del inmueble, edad, y rendimientos).

Pero, desde otros parámetros, las ventajas de los arrendadores de viviendas no acaban aquí. Así, la mejora normativa que supuso la L 23/2.005 permite que si se poseen, en este caso dentro de una Sociedad, un número de viviendas igual o superior a diez, arrendadas o ofrecidas en arrendamiento como mínimo durante los siete años siguientes, cuya superficie no exceda de 135 metros cuadrados (excluyendo los elementos comunes, pero incluyendo terrazas, patios, … que sean de uso privativo de la vivienda), y que supongan al menos el 55% de las restantes rentas obtenidas por la Sociedad, se podrá optar por un régimen especial por el que el tipo efectivo de gravamen para dichas rentas, en lugar del general del 30%, será del 4,5%. En definitiva, se aplica una bonificación que con carácter general es del 85%. En este régimen especial, que es optativo, la adquisición de las viviendas, además, tributa a un tipo reducido del 4%. Este régimen, tiene incluso la ventaja, de que cumpliendo determinados requisitos, la propiedad de los bienes queda exenta en el Impuesto sobre el Patrimonio y bonificada en un 95% en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.

En definitiva, conocer las posibilidades que ofrece la normativa tributaria puede permitir ahorrar impuestos. Y en estos momentos, existe una regulación fiscal que todo y que susceptible de mejoras técnicas, puede permitir una reducción sustancial de los costes impositivos de los arrendadores de viviendas, y en consecuencia, quizás conseguir que esa reducción se traslade al coste definitivo del propio alquiler, que es lo que en última instancia, busca la normativa.