Uno de los motivos esgrimidos para explicar el incremento de los precios de los inmuebles en España en los últimos años, ha sido, junto a los bajos tipos de interés y la estabilidad en el empleo, el apetito de los inversores extranjeros por invertir en este tipo de activos. Atraídos por el descuento en los precios respecto a sus países de origen y alentados por el diferencial en la inflación inmobiliaria con los países de nuestro entorno, los no residentes, de acuerdo con los datos de la Asociación de Constructores y Promotores de España, invirtieron en inmuebles en España un total 5.676 Millones de Euros, un 16 % más que en el año 2001, siendo el cuarto país europeo receptor de este tipo de inversiones.      
Font Asesores Fiscales
 

Pretendemos en este artículo analizar las posibles formas de planificar las inversiones en inmuebles por parte de no residentes o españoles con inversiones en el exterior, analizando la tributación de las rentas derivadas de dicha inversión, haciendo, asimismo, una breve mención a las diferentes formas de financiación para optimizar las carga fiscal de las inversiones realizadas.

En primer lugar, señalar que los mecanismos empleados habitualmente para la adquisición de inmuebles no difieren sustancialmente de los empleados en las operaciones de Mergers and Acquisitions (M&A), con la particularidad de que las rentas y plusvalías ligadas al Target (los inmuebles) tributarán en principio en España según las reglas establecidas por el Modelo de Convenio de la OCDE (MCDI).

Entre las distintas posibilidades para la adquisición de inmuebles por parte de no residentes encontramos:

Inmuebles adquiridos directamente por la sociedad no residente

Se trataría, para seguir con el paralelismo con las operaciones de M&A de un Asset Sale.
En este caso la tributación de las rentas generadas por el inmueble tendrán un tratamiento diferente en función de si la sociedad no residente dispone o no de un Establecimiento Permanente (EP) en España. Señala el Art. 5 del MCDI que se considerarán EP: las sedes de dirección, las sucursales, las oficinas y las fábricas, entre otros.
De acuerdo con los Comentarios al MCDI y la interpretación de la Dirección General de Tributos (DGT), el arrendamiento de inmuebles por parte de una sociedad no residente no determina la existencia por sí solo de un EP en España.

En este caso, las rentas derivadas del alquiler de los inmuebles tributarán en España, coincidiendo la base imponible con el importe íntegro percibido, calculado de acuerdo con las normas del IRPF con determinadas especialidades, tributando a un tipo del 25%, no permitiéndose la deducción de gastos inherentes a dicha explotación. Por ello, a pesar de tributar a un tipo ostensiblemente inferior al general del Impuesto de Sociedades, únicamente será ventajosa esta fórmula si la adquisición ha sido realizada sin financiación ajena, o cuando los gastos deducibles compensen el diferencial de tipos impositivos.

En el caso de que la sociedad no residente transmita el inmueble, la ganancia patrimonial tributará en España a un tipo del 35%, de acuerdo con el Artículo 24 de la LIRNR, calculándola, una vez más, de acuerdo con las Normas del IRPF con determinadas especificidades. Deberemos tener en cuenta, además, el Gravámen Especial sobre Bienes Inmuebles en manos de entidades no residentes y la posible aplicación de exenciones.

En el caso de que la sociedad no residente disponga de un EP en España, la base imponible se determinará de acuerdo con las reglas del Impuesto de Sociedades, no permitiendo, sin embargo, la deducibilidad de gastos en concepto de intereses, cánones, comisiones o asistencia técnica, pagados por el EP a su casa central.

Nos gustaría en este punto resaltar la posible incompatibilidad del régimen de tributación de los EP con las normas comunitarias, en particular con la prohibición de discriminación establecida en el Art. 52 del Tratado de la CE. En efecto, podría considerarse como discriminatorio el que un EP no pudiese aplicar las ventajas ofrecidas por el IS para las PYMES (entre otros: tipo impositivo del 30% hasta 90.151,81 Euros, amortización acelerada…) si reúne los requisitos objetivos exigidos por el IS.

En este sentido, hay que tener en cuenta las Sentencias del TJCE Saint Gobain, Royal Bank of Scotland entre otras.

Inmuebles adquiridos mediante sociedades en España

En este caso, la sociedad no residente mediante adquisición o constitución, pasaría a ser accionista al 100% de una sociedad española cuyo objeto sería la tenencia y explotación de bienes inmuebles.

Nos gustaría señalar uno de los puntos que consideramos pueden ser más controvertidos en la regulación de las nuevas Sociedades Patrimoniales, que es el caso de una Sociedad aparentemente patrimonial cuyo único socio es una entidad no residente.

La LIS establece que, aunque se cumplan los demás requisitos, una sociedad no tendrá la consideración de Patrimonial si todos sus socios son sociedades no patrimoniales.

Partiendo de la base que una sociedad extranjera no está sujeta al IS Español, no puede considerarse como patrimonial y, por lo tanto, su filial dejaría de serlo por el simple hecho de estar participada al 100% por una sociedad extranjera. Esta interpretación, que coincidiría con la solución dada por el antiguo régimen de transparencia fiscal, llevaría a importantes conclusiones: el tipo impositivo de dicha sociedad pasaría del 40% al 30%-35%, en el reparto de dividendos se eliminaría totalmente la doble imposición sin existir retención por aplicación de la Directiva 435/90 sobre matrices y filiales, la posibilidad de exención en el Impuesto sobre Patrimonio y la reducción en el Impuesto sobre Sucesiones, en su caso...

En el caso de transmisión de las acciones, deberá tenerse en cuenta lo dispuesto por cada uno de los CDI suscritos por España.

En lo que hace referencia a la financiación, es un sistema muy habitual para los Fondos de Inversión Inmobiliarios extranjeros que realizan adquisiciones en España crear sociedades españolas, las denominadas Special Purpose Vehicle (SPV), para la adquisición de los inmuebles, siendo financiadas agotando el límite máximo de subcapitalización permitido por el Art. 20 LIS (Ratio Fondos Ajenos/Fondos propios de 3), consiguiendo así la deducción de los intereses al 35% en España, mientras que los mismos no tributarán, o lo harán a un tipo reducido en el país de origen. Esto mismo se puede conseguir planificando la localización del origen de la inversión en España, sin necesidad de constituir un Fondo de Inversión Inmobiliario. A este respecto, señalar la importancia de la reciente STJCE Lankhorst-Hohorst de fecha 12/12/02 que declara la incompatibilidad de las normas de subcapitalización alemanas con el Art. 52 del Tratado de la CE.

Otras formas de estructurar la financiación de la adquisición de las acciones de la sociedad inmobiliaria española pasarían por el uso de productos híbridos de deuda (Hybrid Debt) o deducción múltiple (Double Dip) o mediante el uso de la consolidación fiscal.

Para finalizar nos gustaría apuntar la posibilidad de realizar las adquisiciones mediante el uso de Partner-ships, tanto españoles como extranjeros, que, en determinados casos ofrece interesantes fórmulas de planificación fiscal.

Ignacio Mañé Pinilla
Gerente Fiscal Intenacional

Jordi Font Bardia
Socio Director