Ramon Molías y Rafa Raya. Abogados de Riba Vidal Abogados

En los últimos meses venimos constatando un evidente declive del mercado inmobiliario, y nada hace pensar que dicha tendencia vaya a  frenarse o minorarse en un corto plazo sino que, por el contrario, todo apunta a que la situación del sector va a continuar agravándose día a día.

Buena cuenta de ello pueden dar nuestros Juzgados Mercantiles, ya que la enorme recesión del mercado inmobiliario, y el duro posicionamiento adoptado por la banca, arrastra de forma inexorable a multitud de entidades promotoras a presentar concurso voluntario de acreedores.

En la medida en que existen muchas promociones en fase de ejecución, los problemas de las entidades promotoras, y en especial su declaración en concurso de acreedores, conllevará serios problemas para aquellas empresas con las que tengan contratada la ejecución de las obras.

En el anterior escenario, las constructoras se encontrarán con que no se les han liquidado algunas de las últimas certificaciones de obra facturadas, y a la vez se plantearán serias dudas sobre las opciones que les asisten para instar la resolución del  contrato, evitando agravar los efectos del incumplimiento de la concursada.

En cuanto a su facultad de resolver el contrato, hay que recordar que con la entrada en vigor de la Ley 22/2003 Concursal, la mera declaración en concurso de una de las partes contratantes, no faculta a la otra para resolver unilateralmente el contrato, siendo nulas de pleno derecho las cláusulas que incorporen dicha facultad resolutoria.

Dicho esto, sí estará facultado el constructor para ejercitar la resolución del contrato de ejecución de obra, cuando la entidad promotora (concursada) incurra en incumplimiento, y trátandose (el de ejecución de obra) de un contrato de tracto sucesivo, podrá ejercitarse la resolución contractual incluso con base a un incumplimiento anterior a la declaración del concurso.

En suma, el constructor al que, con motivo de la declaración en concurso del promotor, no le sea liquidada alguna de las certificaciones de obra ya ejecutada, podrá instar la resolución del contrato ante el Juzgado de lo Mercantil en el que se sigue el concurso de acreedores, lo que se sustanciará por los trámites del incidente concursal.

Si se acoge judicialmente la resolución contractual, el constructor se verá liberado de seguir adelante con la obra, y los créditos que ostente contra la concursada, se incluirán como deuda concursal o se atenderá contra la masa, en función de que sean anteriores o posteriores a la declaración del concurso.

Si por el contrario, y en atención al interés del concurso, el Juez acuerda que debe darse cumplimiento al contrato, el constructor seguirá adelante con la ejecución de la obra pero sus créditos, tanto los ya devengados como los posteriores, serán íntegramente atendidos con cargo a la masa.