La entrada en vigor de la nueva normativa concursal, Ley Orgánica 8/2003 para la reforma Concursal y Ley 22/2003 Concursal, ambas de 9 de julio, no sólo modifica los tradicionales procedimientos de suspensión de pagos y quiebra, sino que dada la vocación de regular en un solo cuerpo normativo todos los aspectos relevantes a nivel concursal, se ven directamente afectadas materias de diversa índole como la arrendaticia.

El primer efecto importante de la nueva regulación, es el cambio de Jurisdicción y competencia, la "vis atractiva" de los Juzgados de lo Mercantil. En este marco, el empresario o persona física que ante la crisis económica que padece se ve abocado a presentar un expediente concursal, lo hará ante los Juzgados competentes por la materia, los de lo Mercantil, y debido a que la Ley Concursal en sus artículos 8 y 9 establece que el Juez del concurso es el que ha de conocer las acciones civiles con trascendencia patrimonial que se dirijan contra el patrimonio del concursado, muchas discusiones entre arrendatarios y propietarios pasarán a dilucidarse ante dicho Juzgado. Por otro lado, dado el ámbito territorial de dichos juzgados, de extensión provincial, así como la especial regulación procesal -mediante incidentes- de dicha materia, inevitablemente se acudirá a la designación de profesionales especializados en materia concursal. Por lo que la solución de muchos conflictos arrendaticios va a desarrollarse en un nuevo marco procesal y territorial, y probablemente por letrados especializados.

 Aunque en menor grado, el artículo 61.2 de la Ley Concursal, referido a la facultad de resolver los contratos con obligaciones recíprocas, también incidirá sobre la continuación y resolución de los contratos de arrendamiento, ya que será la administración concursal la que a la vista de la situación económica de la empresa, tendrá la última palabra al respecto. Por lo tanto, multitud de problemas que se susciten con motivo de un contrato de arrendamiento, en base a dicho precepto además de ser sustanciados en sede Mercantil, atribuyen a la Administración concursal el poder de decisión, en beneficio de la marcha de la empresa y el conjunto de la masa de acreedores, sobre el mantenimiento o resolución anticipada de los citados.

En relación con la anterior situación expuesta, el artículo 61.3 de la Ley Concursal expresamente declara la nulidad de aquellas cláusulas, que otorgaban a una de las partes el derecho a resolver unilateralmente los contratos, al hallarse la otra en situación concursal. Hasta la fecha, era habitual estipular que cuando el arrendatario incurriera en una situación de suspensión de pagos, quiebra o concurso, el arrendador tenía derecho a resolver automáticamente el contrato de arrendamiento y recuperar la posesión de la finca. Pues bien, desde la entrada en vigor de la nueva normativa, la declaración de concurso no afecta a la vigencia de la relación arrendaticia, dicha cláusula es nula y a no ser que exista otra causa de resolución, el arrendatario pese a estar incurso en un expediente concursal tendrá derecho a permanecer en la finca.

Finalmente y respecto a aquellos desahucios que se hallen pendientes ante la incoación de un concurso, la nueva normativa cambia la regulación existente otorgando mejores derechos a las personas que hayan instado el correspondiente expediente concursal, por cuanto en interés y beneficio de la masa de acreedores, se faculta a los Administradores concursales para que puedan enervar la acción de desahucio con "cargo a la masa", a tenor del artículo 70 de la Ley Concursal. La regulación existente en materia arrendaticia establece que el arrendatario podrá continuar en la finca si antes de la fecha de celebración de la vista del juicio de desahucio presentado por el arrendador, abona la totalidad de rentas que adeude en dicha fecha. Por otro lado, el artículo 22 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, establece que la descrita facultad de enervar se pierde cuando existe un juicio anterior de desahucio o requerimiento fehaciente con al menos 2 meses de antelación. Sin embargo, cuando el arrendatario se halla inmerso en un concurso la facultad de rehabilitar el contrato de arrendamiento se ve modificada en beneficio de éste, de manera que el plazo para consignar y enervar se amplía hasta la fecha misma del lanzamiento. A pesar de haberse celebrado la vista, del plazo para dictar sentencia, y el del establecido para su ejecución, si el día fijado para recuperar la posesión de la finca se deposita el importe adeudado, el arrendatario continuará con el uso del inmueble, por otro lado se ha de añadir que las excepciones expuestas tampoco operarán, y aunque haya habido un pleito anterior o un requerimiento en tiempo, el plazo para efectuar la consignación y rehabilitar el contrato seguirá siendo el de la fecha fijada por el Juzgado para el lanzamiento.

En conclusión, la materia arrendaticia se ve afectada directamente por la normativa concursal, favoreciéndose la continuación del arrendatario al que se le otorgan mejores derechos, y atribuyéndose a la Administración concursal la decisión sobre la vigencia de dichos contratos. Como consecuencia resulta perjudicada la celeridad conseguida en los juicios de desahucio, respecto a los procedimientos concursales, en los que por aplicación de los principios de universalidad y "pars conditio creditorum", causantes del fortalecimiento de la parte arrendataria, se va a propiciar el retraso y encarecimiento de la solución de estos expedientes.

Tomás Segura Andrés
Abogado