Francisco Campá Berthon. Socio director

Diversas instituciones oficiales y sectoriales han venido alertando en los últimos meses a la opinión pública de la crisis en el sector que se avecina. Los promotores y constructores, no necesitaban que se les alertara, ya que han empezado a vivirla en sus propias carnes. Es cierto que desde hace mucho tiempo se viene hablando de su llegada, pero que nunca llega. Ahora bien, los datos que manejan los expertos parecen indicar de forma clara que esta vez nos encontramos ante una alarma ciertamente real y, por tanto, se ha de evitar que nos suceda lo que le sucedió a “Roberto y las cabras”.

El incremento del precio de las hipotecas, así como el aumento real –no oficial- de los índices del precio al consumo han refrenado la adquisición de nuevas viviendas. El mercado que primeramente se verá afectado por la crisis alertada, será aquél que afecta a las segundas residencia, tanto para la adquisición de las de nueva construcción como las que no lo son.

Ante esto promotoras y constructoras deben tratar de prepararse para esta ralentización en la venta las primeras y para los posibles retrasos en los cobros las segundas.

Las promotoras pueden verse en ese círculo en que los plazos de carencia que tienen concedido por las entidades bancarias en su hipoteca a la promoción se agoten sin que se hayan podido transmitir la totalidad de las entidades construidas. Con ello, se encontrarán que deberán pasar a amortizar las cuotas hipotecarias completas; es decir, la correspondiente a intereses que habitualmente han ido abonando y la amortización del capital principal pendiente, incrementándose sus obligaciones de pago y, por tanto, reduciendo sus recursos de tesorería.

Dada esta posibilidad más que presunta, entiendo que deben anticipadamente proceder a ampliar los plazos de carencia de sus hipotecas a la promoción, a fin de compaginar los pagos con el ritmo de las ventas que se puedan prever según se trate de residencias primarias o secundarias. Si bien es cierto que la ampliación del plazo de carencia comporta gastos, hay que aplicar el popular dicho “más vale prevenir que curar” y más en estos casos, cuando se pueda llegar a iniciar la curación cuando ya no existe posibilidad alguna de que éste pueda llegar a buen término.

No podemos olvidar que las promotoras de pequeño calibre, serán las que se vean afectadas de forma directa del impacto de la crisis que se avecina. Este tipo de empresa funciona basando sus recursos en los empréstitos bancarios, dada su propia carencia de los fondos propios necesarios como para acometer una promoción. Por ello serán las que se vean más afectadas en todos los órdenes. Es más no podemos olvidar que en la actualidad ya hay bastantes promotoras que están incumplimiento de forma habitual con sus obligaciones de pago, extremo que les sitúa en el objetivo de cualquier acreedor que no puediendo satisfacer sus créditos con el patrimonio social para que pudiera instar un concurso de acreedores necesario con todo lo que de negativo implica tal medida.

Las constructoras y empresas relacionadas con la construcción –estructuristas, instaladores, etc.- son el otro capítulo de la posible crisis del sector. Estas empresas se encuentran en una situación mucho más difícil que las promotoras, dado que carecen de activos inmobiliarios y/o circulantes que de alguna forma les permitan eludir –al menos de momento- un concurso de acreedores necesario.

Estas compañías se ven afectadas de forma directa de la carencia de tesorería de las promotoras de pequeño calibre a la que hemos hecho referencia. Ésta comporta la dilación en los pagos, la ampliación de plazos de pagos (de 90 días hasta incluso 180) con lo que la rotación de la financiación se amplia hasta la acumulación de 6 meses de facturación. De esta forma quien realmente soporta la financiación de las promotoras son las constructoras y las de éstas, los subcontratistas –instaladores, estructuristas, etc.- y, en definitiva, en caso de que se produzca una falta de pago de las primeras con las constructoras principales, quien acaba soportando el impacto de forma directa son los subcontratistas, quienes entran en crisis en primer lugar. Lo que confirma la clásica teoría del domino, lo que en la práctica se produce en sentido inverso; me explicaré: las promotoras que han acotado los precios a las constructoras principales desde el inicio de la obra, dilatan sus plazos de pago, ponen en duda las certificaciones presentadas y demoran su aceptación a mediciones y precios de fueras de presupuesto controvertidos. Con ello consiguen mantener su rueda de tesorería para hacer frente al incremento de costos generales y finalización de plazos de carencia hipotecaria con el consecuente aumento de cuota por la amortización de principales.

Las constructoras que van cumpliendo con sus obligaciones adquiridas frente a sus subcontratistas, invierten su tesorería en ello quedándose sin casi flujo y debiendo acudir a las suscripción de pólizas de crédito –no de descuento de papel comercial- para no impagarlos.

Al agotarse la posibilidad crediticia de la constructora principal, no puede hacer frente a los pagos comprometidos con los subcontratistas a los cuales ha continuado emitiendo pagarés al plazo estipulado a fin de que continúen su labor en las obras contratadas. Al producirse la carencia de liquidez en la principal se inicia la teoría, ahora bien como vemos que figura en la punta de la pirámide no es la promotora, la cual se ha cuidado muy mucho de dilatar las aprobaciones de las certificaciones para no verse en la obligación de emitir los documentos de pago, sino que quien se encuentra situada en ese vértice máximo es la constructora principal, la cual en la mayor parte de los casos ha recurrido a esas pólizas que hemos hecho mención y sus accionistas y administradores han comprometido sus patrimonios personales avalándolas. En la mayor parte de los casos se iniciará un litigio entre la constructora principal y la promotora para intentar percibir aquellas certificaciones que se les adeudan, pero entre tanto sus subcontratistas ya han iniciado sus acciones cambiarias contra el contratista principal, a su vez los suministradores de los subcontratistas lo han hecho en contra de los subcontratistas.

Como vemos, el resultado es que a diferencia de las promotoras que tan solo se ven sometidos a las demandas ordinarias, por el contrario los contratistas sufrirán las acciones cambiarias, al igual que los subcontratistas. Tales procedimientos comportan el embargo preventivo y automático de créditos y bienes, bloqueando las posibilidades de cobro y, consecuentemente, llegando a la paralización de la empresa. En punto final de todo ello llegará cuando se inicien las acciones bancarias y el concurso de acreedores, sea voluntario o necesario. Pero aunque éste se inste de una forma u otra, no olvidemos que los avales personales prestados por los administradores y accionistas, serán ejecutados igualmente, pudiendo llevar a la ruina a todas aquellas personas físicas que se prestaron como garantes.

Por ello, sólo cabe un consejo, tomen medidas antes de que se produzcan hechos que les sitúen en un camino sin retorno hacia la ruina, consulten a sus asesores y sobretodo sigan sus consejos, ya que muchas veces los profesionales aconsejamos correctamente pero somos desoídos y luego el mal tiene difícil por no decir imposible curación.