Joan Carles Codina. Abogado y Socio Director

Desde la entrada en vigor el día 1 de julio de 2006 del Libro Quinto del Código Civil de Catalunya, relativo a los derechos reales, existe una nueva garantía posesoria para la protección del derecho de crédito del acreedor en Catalunya, cual es el derecho de retención de la posesión en bien inmueble en garantía del pago de determinadas deudas, entre las cuales cabe destacar la retribución de la actividad cumplida para construir o  reparar el bien, si previamente ha habido un acuerdo expreso entre las partes y siempre que la actividad desarrollada por el acreedor en el bien se haya adecuado a dicho acuerdo o pacto.

La constitución de dicha retención, que se ha configurado por el legislador de una forma simplificada y ágil, exige que se notifique notarialmente al deudor, al propietario de la cosa, si es diferente, o a los titulares de derechos reales afectados por la retención, en su caso, la decisión de retener, la liquidación practicada y la determinación del importe de las obligaciones que han dado lugar a la misma, si bien éstos podrán oponerse judicialmente a la retención en el plazo de dos meses a contar desde la fecha de notificación.

Además de lo anterior, la actual regulación configura dicho derecho de retención como una protección real del derecho del acreedor y por ello le brinda una especial protección, cual es que una vez notificada notarialmente la decisión de retener, si el derecho de retención recae sobre una finca o un derecho inscrito sobre una finca, el retenedor puede exigir a sus titulares el otorgamiento de la escritura de reconocimiento del derecho de retención, a los efectos de su inscripción en el correspondiente Registro de la Propiedad.

Constituida la retención de acuerdo con los cauces antes expuestos, el retenedor podrá negarse, incluso ante terceras personas, a restituir el bien hasta que no se le hayan satisfecho totalmente las deudas que la han originado, si bien habrá de conservar el bien retenido con la diligencia necesaria y no podrá hacer ningún otro uso que el meramente conservativo, siendo los gastos necesarios para conservarlo los propios del régimen de la retención.

Por último, tal y como se ha apuntado al inicio, los titulares del derecho de retención inscrito en el Registro de la Propiedad pueden realizar el valor de la finca o del derecho retenidos por enajenación directa o subasta notarial, según haya acuerdo entre el retenedor y el titular de la cosa o no lo haya, en cuyo caso, la enajenación se realizará por subasta pública notarial, a través del procedimiento establecido en el artículo 569-8 del Libro Quinto del Código Civil de Catalunya, que sólo podrá paralizarse si los deudores o los propietarios de la cosa retenida depositan ante Notario el importe suficiente para satisfacer la deuda, sus intereses y los gastos originados hasta el momento de hacer el mencionado depósito, entre los cuales se incluyen los de conservación y de enajenación, hasta ese momento, del bien retenido.

En definitiva, el legislador catalán, ha dispuesto una nueva herramienta para la protección del derecho del acreedor y contra el impago y la morosidad, a la que ha dotado de una tramitación extrajudicial ágil y poco burocratizada y cuyo destino es el pago de la deuda so pena de realización del bien retenido a través de subasta pública notarial, en la que, de no presentarse ninguna postura en una segunda subasta el retenedor incluso podrá hacer suyo el bien otorgando carta de pago de todo el crédito y asumiendo los gastos originados por el procedimiento.