Sin lugar a dudas la inversión más importante que realizan los españoles es la compra de su vivienda y, paradójicamente, es la inversión de la que menos información disponen y de la que menos precauciones toman en comparación con la compra de otros bienes menos importantes.

Así, no es extraño que al comprar un coche se conozcan todas las características del mismo e incluso, si el coche es de segunda mano, se vaya acompañado del mecánico de confianza para que le eche un vistazo. En la compra de la vivienda el asunto es bien diferente: se ve un piso o una casa que gusta y ya está, si se obtiene la financiación necesaria, se compra. Aunque ésta sea la actitud más generalizada, la adquisición de la vivienda está rodeada de importantes garantías al ser un bien de primera necesidad que tienden a evitar que se frustren las legítimas expectativas depositadas.

Estas garantías, dispersas en diversas leyes, se pueden agrupar en tres grandes grupos: 1º.- Garantías antes de la adquisición de la vivienda; 2º.- Garantías en el momento de la formalización del contrato de compraventa; y 3º.- Garantías después de la adquisición.

Las garantías antes de la adquisición de la vivienda van referidas al carácter vinculante de toda la información que se proporciona en la actividad promocional para captar a los compradores de las viviendas, aunque la misma no figure posteriormente en el contrato de compraventa, y la obligación que tiene el promotor de suministrar una información exhaustiva al futuro adquirente de la vivienda que va referida desde la identidad del promotor y constructor a las características físicas y jurídicas de la futura vivienda, el precio y la identidad de la dirección facultativa.

Las garantías establecidas para el momento de la formalización del contrato de compraventa hacen referencia a las cantidades a cuenta que los compradores tienen que entregar durante el fenómeno constructivo, obligando al promotor a que abra una cuenta especial en la que irá depositándolas con el mandato directo de que únicamente podrá disponer de ellas para aplicarlas a la construcción de la vivienda para la que fueron entregadas y a que preste garantía de devolución para el caso de que la entrega de la vivienda proyectada no fuera posible. Esta garantía de devolución ha de prestarse por medio de aval de entidad financiera o de contrato de seguro, documentos de los que deberá dar copia a los futuros adquirentes de la vivienda.

Otras garantías establecidas para este momento son las que dan la potestad a los compradores de escoger el notario que les ofrezca más confianza, la obligación del vendedor de aportar certificado de deudas de la vivienda que se compra y a que las cláusulas del contrato sean claras y comprensibles sin que hagan remisiones a textos legales so pena de ser declaradas nulas. Así, se prohíben las cláusulas abusivas tales como aquellas que establecen fechas de entrega orientativas o las que facultan al vendedor a incrementar el precio durante la vigencia del contrato, etc.

Una vez adquirida la vivienda, la ley sigue desplegando sus garantías. De este modo, se faculta a los adquirentes a que resuelvan la compraventa si la vivienda entregada no reúne las características que se ofertaron y que quedaron reflejadas tanto en el contrato de compraventa como en la publicidad que de la misma se hizo. En los casos en que la superficie sea inferior a la pactada, se podrá, además de resolver el contrato, reducir proporcionalmente el precio. En los supuestos de entrega de la vivienda fuera del plazo pactado, la ley faculta a pedir la resolución del contrato o a hacer constar el retraso y cobrar los gastos que se han tenido que soportar al ser privados de la nueva vivienda en el plazo pactado.

Seguramente que la garantía más célebre es la que viene a asegurar que la nueva vivienda no presente ni vicios ni defectos. El promotor está obligado a responder solidariamente con los demás agentes de la construcción de los vicios y defectos que puedan presentar las viviendas que venda con independencia de quien sea el agente de la construcción que los provocó. La reclamación la puede ejercer individualmente un propietario o el presidente de la comunidad en nombre de todos los propietarios. La ley obliga a los promotores que contraten un seguro de responsabilidad que responda durante diez años de los defectos y vicios que afecten a los elementos estructurales de la construcción.

En este artículo se ha pretendido dar una visión global de las garantías que tienen los ciudadanos en la compra de una vivienda, con exclusión de las viviendas de protección oficial las cuales tienen un régimen específico. Nuestro principal consejo sería que, considerando el importante esfuerzo que se debe realizar para la adquisición de una vivienda, antes de la compra se acuda a un abogado especializado que nos informe sobre todas las particularidades que atañen a la adquisición de nuestra nueva vivienda.

JOAN CARLES CODINA CAMPAÑA
Socio-Director