El promotor, como dueño del solar o titular de los derechos de edificación sobre el mismo, es quien encarga al constructor la construcción de la obra. El constructor, por su parte, viene obligado a construir la obra encargada, en el estado y en las condiciones pactadas, debiendo emplear para ello todos los recursos humanos y materiales precisos, que pueden ser propios o de los subcontratistas.

La entrega (y correspondiente recepción) de la obra es, por tanto, el momento culminante del contrato, ya que con la misma se entenderá cumplida la obligación del constructor, siempre y cuando la obra esté totalmente finalizada y reúna las características pactadas. Se hablará entonces de recepción sin reservas.

Por el contrario, si la obra no está terminada o adolece de anomalías, el promotor puede rechazarla, o puede también recibirla, pero sin que la recepción implique entonces aprobación de la obra, y sin perjuicio de la obligación del constructor de realizar los trabajos pendientes y corregir los defectos observados. Es la denominada recepción con reservas, regulada en la Ley de Ordenación de la Edificación, que exige que en el acta de la recepción se especifiquen los defectos y vicios observados y el plazo en el que deberán quedar subsanados los mismos. Si transcurrido este plazo, los defectos siguen sin corregirse, el promotor podría invocar la jurisprudencia del Tribunal Supremo que reconoce el derecho del promotor -que ha intentado sin éxito que el constructor cumpliera el contrato- de finalizar la obra o ejecutar las reparaciones por encargo a otra empresa, reclamando posteriormente la consiguiente indemnización al constructor.

Por otra parte, lo habitual será que la recepción se haga constar por escrito (en cuyo caso estaremos ante una recepción expresa), a cuyo fin las partes deben levantar la correspondiente acta de la recepción, en la que se deben hacer constar aspectos tales como la fecha del certificado final de obra -del que deberá adjuntarse un ejemplar-, el coste final de la ejecución o las garantías que, en su caso, se exijan al constructor para asegurar sus responsabilidades (por ejemplo, la retención en garantía de una parte del precio).

No obstante, cabe también la denominada recepción tácita. Un supuesto es el contemplado en la Ley de Ordenación de la Edificación cuando establece que, emitido el certificado final de obra, el constructor podrá requerir al promotor para que reciba la obra y si éste guarda silencio durante 30 días, se entenderá que ha recibido y aceptado la obra. Si el promotor no quiere que opere este silencio deberá romperlo, poniendo de manifiesto su rechazo a la recepción de forma motivada y expresando las reservas que tuviere.

Mencionar también que el sistema de doble recepción que se venía utilizando en la práctica, es decir, una primera recepción provisional, seguida de un plazo de garantía o verificación (normalmente un año), tras el cual, y si la obra se halla conforme, se produce la denominada recepción definitiva, no ha sido recogido en la Ley de Ordenación de la Edificación -como tampoco lo fue en la Ley de Contratos de las Administraciones Públicas-, aunque no existe inconveniente para que las partes pueden seguir estableciendo el mismo, en base al principio de libertad de pactos que rige en la contratación civil.

Por último, conviene resaltar que la importancia de recepción, no sólo entre las partes contratantes (promotor y constructor), sino también, en el caso de inmuebles destinados a viviendas, para los futuros adquirentes de las mismas porque a partir de la recepción empezarán a contar los plazos de responsabilidad de las personas que hayan intervenido en la obra (promotor, constructor, arquitectos, etc.) y que, recordemos, son 10 años para los daños estructurales, 3 años para los defectos de habitabilidad, y 1 año para los defectos de acabado. Asímismo, y para proteger a los compradores de las viviendas, se exige que en el acto de la recepción el promotor o, en su caso, el constructor por cuenta del primero, haya suscrito la correspondiente póliza y pagado la prima del seguro de daños materiales o de caución que garantice la responsabilidad por daños estructurales (por el momento, no se exigen todavía las garantías por daños de habitabilidad y de acabado).