Joan Planas Comerma. Abogado

Si hay que reconocer la bondad de la Ley de Ordenación de la Edificación (L.O.E.), respecto de la legislación anterior, también debemos destacar los que son sus principales defectos e insatisfacciones.

La LOE estableció, de un lado, unos plazos de responsabilidad y, de otro, la obligatoriedad del seguro de responsabilidad.

De los primeros,  los promotores, constructores, arquitectos, arquitectos-técnicos,  demás agentes de la edificación, y  por supuesto las compañías aseguradoras, han celebrado que al amparo de la LOE, se redujeran los plazos de reclamación de responsabilidades constructivas en general.

Así, si el plazo de responsabilidad antes de dicha ley era de 10 años, con ella se convierte en el plazo de 1 año, para deficiencias en los acabados,  de 3 años para los defectos que afecten a la habitabilidad de la vivienda ó 10 años para los defectos estructurales. Fácil es colegir, contra tanta tinta vertida en loar la norma legal, que el consumidor y usuario de vivienda –que debía ser el objeto de  protección primordial de la norma- es en este aspecto el más perjudicado (la evolución de las promociones inmobiliarias, así como las cuentas de resultado de las compañías aseguradoras por lo que a estos seguros se refiere, avalan esta conclusión).

Y la LOE no acabó ahí con los recortes, que promotores, constructores, arquitectos, arquitectos-técnicos y demás agentes de la edificación han celebrado de forma pública y notoria. También estableció de forma extraordinariamente importante –por lo que de bueno tiene para aquellos agentes  y de malo para los promotores de su propia vivienda y comunidades de propietarios- que  el plazo de prescripción de las acciones que antes era de 15 años (art. 1964 del Código Civil español) pasara a ser de 2 años (art. 18 de la L.O.E.).

Por tanto, la mejora de seguridad jurídica de los agentes edificatorios, que es cierta, descansa en la merma del derecho de defensa de los propietarios y usuarios, que también lo es.

Ojo por tanto: los profesionales del sector jurídico-inmobiliario debemos advertir siempre a los promotores de su propia vivienda y a las Comunidades de Propietarios, de la necesidad de reclamar judicialmente tan pronto no se vea atendida su queja extrajudicial, so pena de ver perdido su derecho a reclamar (¿cuántas veces no se estimula por los malos promotores-constructores, los que no quieren responder ante sus clientes, la reclamación estéril por desatendida, simplemente para constatar la existencia del defecto y en su día la alegación judicial de prescripción porque el cliente –individual o comunidad de propietarios- no formuló la reclamación judicial cuando debía? porque además, como tema añadido, poner de acuerdo a la Comunidad siempre es difícil y costoso en tiempo).

En relación  a la obligatoriedad del seguro –de enorme trascedencia para el sector asegurador y  efectivo mayor coste de las viviendas- garantiza durante 10 años el resarcimiento de los daños materiales, causados en el edificio por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio.

Ello es importante, pero se esperaba que la obligatoriedad del seguro permitiera que las propias compañías técnicamente cribasen, filtrasen, los buenos promotores y constructores y dejasen fuera del mercado a los promotores y constructores desleales e incumplidores para con los consumidores finales de viviendas, y ello no ha sido así.

Es posible que la excesiva bonanza del sector promocional y constructivo haya jugado en contra de tal previsión, y que a ello haya contribuído también que no ha pasado suficiente tiempo para ver tal efecto cribador. Nos gustaría pensar que sea el tiempo y no aquella extraordinaria bonanza, las que hayan conducido a esta inesperada ineficiencia legal.

Esperemos que las compañías aseguradoras sean capaces de cumplir con sus obligaciones cuando el boom inmobiliario –cuya existencia siempre se ha  negado- remita.

Cuanto hemos expuesto no debe empequeñecer la que inicialmente hemos tildado de naturaleza bondadosa de la L.O.E., pero la realidad actual nos muestra que en los importantes defectos expuestos la situación no es de mejoría y, además, rectificar esta situación para favorecer la protección y garantía de responsabilidades de propietarios individuales y Comunidades de Propietarios, se muestra irreversible si no se afrontara una reforma extrema de la propia L.O.E., no pareciendo existir sector alguno favorable a tal labor.