Carlos Antolí. Socio de Abocam Abogados

La realización de una obra de construcción de cualquier tipo de edificación suele comportar ciertos riesgos y muchos problemas, dado que habitualmente el proceso constructivo sufre variaciones, situaciones no previstas, aumentos de precios, riesgos laborales, etc,…

En el momento actual nos encontramos con ciertos problemas añadidos, como son la difícil situación económica del sector, los problemas de financiación o las dificultades en la contratación de mano de obra cualificada.

El inicio de las tensiones entre el contratista, la dirección facultativa y la propiedad, suele acabar con la reclamación judicial del cumplimiento contractual, de la resolución contractual y/o con las reclamaciones de daños y perjuicios entre las partes.

En dicho punto, es interesante detenerse a reflexionar sobre los diferentes puntos a tener en cuenta para afrontar un pleito de consecuencias impredecibles para las partes; por ello, habrá que examinar los riesgos para cada una de las partes, es decir, dependiendo del estado en que se encuentre la obra cuando se produce la crisis, puede acabar perjudicando gravemente los intereses de la parte que se vea agraviada por la incumplidora, debiendo entonces valorar dichos riesgos en orden a el sobrecoste que puede producirle a la propiedad el contratar a otro contratista que pueda acabar la obra iniciada, los compromisos adquiridos con terceros en cuanto al cumplimiento de plazos de entrega de la obra, sobre los compromisos adquiridos por el contratista con proveedores, industriales y subcontratados, sin olvidar las obligaciones fiscales y de seguridad social, seguridad y garantías de obra, certificados y suministros y un largo etc… y sobretodo las reservas posesorias, dado que dicho extremo puede conllevar muchos problemas para la parte que no se la haya reservado previamente.

La responsabilidad de los partícipes en el proceso constructivo, es en principio individualizada, personal y privativa, en armonía con la culpa propia de cada uno de ellos en el cumplimiento de su función específica, pero de la actuación de los diferentes agentes intervinientes, en la búsqueda de los daños  o hechos dañosos producidos puede acontecer que quede definida la actuación personal causante del daño en cuyo caso dicha persona sería la responsable del mismo y responder de las indemnizaciones pertinentes o puede acontecer que sea imposible determinar la actuación personal y por tanto la responsabilidad personal, en cuyo caso existiría una responsabilidad solidaria entre todos los intervinientes, tal y como se reconoce por la pacífica jurisprudencia del Tribunal Supremo (Sts 31.01.1997, 4.4.1997 o 13.3.1998, entre otras).

El artículo 1591 CC impone a los intervinientes una obligación de hacer, un facere, consistente en reparar los daños derivados de la ruina, y sólo en el caso de que no lo hagan en el plazo que se les señale  o la realicen defectuosamente es cuando se mandará ejecutar a su costa, con la correspondiente indemnización  del importe de lo ejecutado.

También hay que tener en cuenta que aunque la reparación in natura es preferente sobre la indemnizatoria, en el caso de que el perjudicado haya pretendido infructuosamente la reparación de los defectos constatados, haya que considerar que la reparación se ha efectuado incorrectamente, o bien que no haya querido reparar, se entiende dicho motivo como excepción del artículo 1.098 CC, al incurrir en dolo o culpa

Ante tal disyuntiva, cabe recordar que tendrá un papel determinante el contrato suscrito entre las partes, el Libro de Órdenes, posibles informes periciales de parte, actas notariales de presencia, testificales de agentes intervinientes, certificaciones de obra, facturas, presupuestos, informes técnicos, proyecto, licencia, préstamos e hipotecas y contratos suscritos con terceros, por lo que de forma previa se deberá examinar con detalle el alcance y valor de lo reclamado

La nueva Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda en Catalunya y la L.O.E., y la abundante jurisprudencia pueden ayudarnos a interpretar el valor de cada prueba y la imputación del incumplimiento a la contraparte.

Ante tal situación cabe recordar que es recomendable por ambas partes, exigir el cumplimiento de la legalidad vigente en todos los órdenes y la estricta vigilancia de la solvencia económica de ambos, dado que cualquier riesgo de insolvencia puede también comportar graves consecuencias económicas, por ello es aconsejable tener documentado todo el transcurso de la obra y no dejarse llevar por falsas confianzas o  temores infundados y proponer un cumplimiento estricto de la relación contractual.