Roberto Giralt. Bufete B. Buigas

Abordamos muy someramente un aspecto de una de las instituciones menos conocidas del Derecho Civil de Cataluña, que une a su especificidad respecto al Derecho Civil común, unas consecuencias jurídicas y económicas que pueden llegar a tener gran trascendencia práctica en operaciones de naturaleza inmobiliaria. La rescisión por lesión o ultra dimidium aparece regulada en los artículos 321 a 325 de la Compilación de Derecho Civil de Cataluña (T.R.1984). El artículo 321 señala sucintamente que los contratos de compraventa, permuta y demás de carácter onerosos, relativos a bienes inmuebles, en que el vendedor haya sufrido lesión en más de la mitad del justo precio, serán rescindibles a su instancia, aunque en el contrato concurran todos los requisitos necesarios para su validez.

Se ha planteado desde el punto de vista doctrinal la aplicabilidad de esta institución a las compraventas de inmuebles celebradas con compañías mercantiles, es decir, si la compraventa de bien inmueble por sociedad mercantil tiene o no la consideración de acto de comercio y si, resultando positiva la respuesta, resulta de aplicación o no lo prevenido específicamente en el artículo 344 del Código de Comercio excluyendo, en su caso, la aplicación de los artículos 321 a 325 de la Compilación de Derecho Civil de Cataluña, dado que, según esta norma del CCo, las ventas mercantiles no son rescindibles por lesión.

Al margen de otras consideraciones que nos es imposible abordar en este artículo, a la vista del artículo 321 de la Compilación, estaremos de acuerdo que la institución de la rescisión por lesión tiene la finalidad de proteger al vendedor. Por tanto, si limitamos dicha institución del derecho foral catalán tan solo a las compraventas civiles eliminando las denominadas compraventas mercantiles, es decir, si eliminamos de su protección a las compraventas formalizadas con empresas inmobiliarias que se dedican a este tipo de actividad que adquieren las fincas para su posterior reventa con ánimo de lucro estaríamos prácticamente vaciando de contenido los artículos 321 al 325 de la Compilación. Es más, se daría la gran paradoja que si se excluye el remedio de la rescisión a las denominadas compraventas mercantiles, es decir aquéllas en que el comprador adquiere para revender con ánimo de lucro, se daría el absurdo que si el que vende es una empresa inmobiliaria pero el que compra es una persona que destina el inmueble para su uso doméstico (sin animo de reventa con propósito de lucro) esta venta si que sería calificada como civil y quien recibiría la protección de la institución sería precisamente la compañía inmobiliaria, no produciéndose tal efecto en sentido inverso.

El debate está abierto, si bien cabe señalar que hasta el momento las Audiencias Provinciales sólo se han pronunciado obiter dicta sobre dicha cuestión (en el sentido mayoritario de excluir la aplicabilidad de la institución a este tipo de compraventas) y, en cualquier caso, en ninguna ocasión hasta la fecha el Tribunal Superior de Justicia de Cataluña ha resuelto en casación la denegación de la estimación y procedencia de una acción rescisoria por lesión basándose sólo en la naturaleza mercantil de la compraventa inmobiliaria que constituía el objeto del proceso (siempre se ha fundado en otros elementos, como el precio, la caducidad de la acción, etc.), con toda seguridad por la simple razón de que significaría dejar sin efecto el Derecho Común de Cataluña, lo que además atentaría directamente contra lo prevenido en el hoy vigente artículo 111.4 del Libro I del Código Civil de Cataluña. (Ley 29/2002).