Una de las peores experiencias por las que puede atravesar el ciudadano medio, es la de ver cómo un terreno o, incluso, su vivienda habitual, ha sido incluido en un ámbito urbanístico sujeto a transformación integral. Es decir, comprobar que debido al desarrollo de un ámbito urbanístico concreto, su terreno o su casa, se ven irremisiblemente condenados a desaparecer, para transformarse en una nueva parcela delimitada y urbanizada según el nuevo planeamiento. No obstante, no podemos olvidar que esos procesos urbanísticos están justificados en el crecimiento y mejora de las ciudades (nuevos servicios urbanísticos, dotaciones y creación de sectores residenciales o de servicios etc...). Por otro lado, dichos procesos urbanísticos, también suelen estar ligados a la expectativa de importantes plusvalías para propietarios, promotores y Administración.

Pese a las razones anteriormente expuestas, es habitual que los profesionales del urbanismo nos hallemos ante propietarios que ni tienen la capacidad económica, ni la necesidad objetiva, de transformar sus terrenos para adaptarlos a las nuevas determinaciones del planeamiento. Ello da lugar, al clásico conflicto entre propietarios mayoritarios y los propietarios minoritarios.

Con carácter previo, hemos de recordar que el sistema de gestión normalmente previsto por el Plan era (y es) el de Compensación, sistema en el que los propietarios asumían la gestión y urbanización, y marco en el que se daban estos conflictos. En efecto, en el marco jurídico anterior, el propietario no promotor de la Junta (normalmente minoritario), es decir, aquel que no había tenido la iniciativa de presentar el Plan Urbanístico y/o de aprobar los Estatutos y Bases de compensación a los efectos de constituir la Junta, tenía la obligación de incorporarse a la Junta de Compensación. Si dicho propietario no se incorporaba a la Junta, sus terrenos debían ser expropiados. Eran los denominados "propietarios díscolos".

Sin embargo, la no incorporación de un propietario minoritario a la Junta se convertía en un importante quebradero de cabeza para los promotores del ámbito. Sin la incorporación, no se podía aprobar el Proyecto de Compensación, y por tanto, la ejecución del Plan Urbanístico quedaba a la espera de que la Administración expropiara los bienes.

La Administración, es decir, los Ayuntamientos, normalmente con gran cantidad de trabajo y expedientes pendientes, no recibían con demasiada alegría la petición de expropiación de la Junta. Qué decir del caso, muy usual por otro lado, en el que el propietario mayoritario, era a su vez, promotor, con compromisos financieros que debía cumplir en unos determinados plazos.

Así, se le brindaba al propietario "díscolo" bien asesorado, una inmejorable oportunidad de forzar una solución más que favorable a sus intereses y que solía traducirse en una generosa venta o permuta del inmueble en cuestión. Lo anterior, solía acarrear tanto una dilación importante en la gestión de las unidades de actuación, como, casi siempre, un importante desembolso económico que luego se trasladaba a los costes de gestión, y por repercusión, al precio final de la vivienda resultante.

La nueva Ley 2/2002, de 14 de marzo, de Urbanismo, pese a introducir dos formas o modalidades de Compensación (básica y concertada), en lugar del sistema clásico de compensación previsto por el DL 1/1990, conserva el funcionamiento interno básico anteriormente descrito. Sin embargo, el nuevo texto legal y, el recientemente aprobado Decreto 287/2003, de 4 de noviembre, de desarrollo parcial de dicha Ley (RLUC en lo sucesivo), han introducido importantes novedades para intentar resolver o al menos, mejorar la gestión de estas situaciones de conflicto.

En aras de la eficacia en los procesos de urbanización, el nuevo régimen de la Compensación (artículo 124.4., 128.3 y 4 LUC y 26.5. RLUC) establece que ya no es necesaria la expropiación de los terrenos de los propietarios no adheridos.

Mediante el Proyecto de Reparcelación, se puede simplemente incorporar los terrenos a la Comunidad reparcelatoria, resolviéndose, bien la obligación de pago de los gastos de urbanización mediante la adjudicación de las fincas resultantes hasta cubrir la cuantía de los gastos en favor de la Junta, o incluso, en favor de la empresa urbanizadora si forma parte de la misma o la Administración. Asimismo, es posible proceder al régimen de cobro mediante apremio, típico de las cuotas de urbanización.

Es decir, ya no será necesario resolver, con carácter previo, las situaciones de los propietarios "díscolos" mediante su "expulsión voluntaria" (alto coste en dinero) o forzosa de la comunidad reparcelatoria (expropiación, y por tanto, alto coste en tiempo y dinero).

Todo ello, sin que dicho propietario díscolo, pueda, en principio, participar en las decisiones que tomará la Junta, ni en lo que respecta a su situación (si será expropiado, si deberá pagar en metálico o en terrenos) ni para adjudicar las parcelas o contratar las obras de urbanización, entre otras muchas decisiones que le afectarán directamente.

No cabe duda, que la eficacia de la gestión urbanística será mayor, pero también, que los propietarios minoritarios tienen hoy en día, más difícil la defensa de sus intereses, o al menos, la obtención de una salida airosa en términos económicos.

La pregunta que se plantea es hasta qué punto, la aplicación de esta técnica de gestión, no desembocará en un aumento del número de pleitos por parte de los propietarios minoritarios que sientan que sus derechos han sido marginados...