José Miquel Cortés Fresco. Socio responsable del Area procesal de Leymar abogados

 Cada día es más frecuente, en las transacciones de bienes inmuebles, la intervención de compañías o profesionales especializados, quienes ofrecen su experiencia y sus servicios para poner en relación a vendedores y compradores a cambio de una comisión sobre el precio de venta pactado. A menudo se discute desde posiciones enfrentadas sobre el momento en que dichos intermediarios tienen derecho al cobro de los honorarios pactados, debiéndose distinguir a este respecto entre la perfección y la consumación del contrato de compraventa. Las líneas que siguen examinan esta cuestión desde una perspectiva jurisprudencial.

La compraventa en nuestro derecho viene configurada como un contrato consensual, del que surge la obligación de entregar la cosa vendida y de pagar el precio estipulado. Debe distinguirse el momento de la perfección del contrato, producido por la coincidencia del consentimiento sobre la cosa y el precio, y el de la consumación, emanante de la tradición real o ficta de la cosa, mediante el cual se transmite el dominio de lo comprado, con la obligada consecuencia jurídica de que, cuando la compraventa no va seguida de la tradición, no puede considerarse como propietario al comprador en tanto esa tradición no se produzca.

Siguiendo esta doctrina, para la adquisición del dominio y demás derechos reales, el Código Civil, a diferencia de otros ordenamientos jurídicos extranjeros, inspirado en el sistema romano, estima indispensable la concurrencia del título y el modo. Por este motivo, no bastan las declaraciones de voluntad generadoras del contrato, sino que es preciso, además, la tradición o entrega, si bien admite formas espiritualizadas, sólo si de la misma escritura no resultare o se dedujera claramente lo contrario, como contempla expresamente el párrafo segundo del art. 1462.2 del Código Civil. De forma que no es posible inferir que su otorgamiento equivalga al cumplimiento del requisito de la tradición cuando de su texto resulta que la entrega deberá realizarse en tiempo aplazado o cuando se pacta la entrega de una cosa futura, inexistente en el momento de perfeccionarse el contrato. En tal caso al versar el negocio sobre una cosa esperada (res speratae), aunque esté determinada, sólo produce efectos obligacionales entre las partes contratantes; requiriéndose para que pueda desplegar efectos traslativos de domino que, una vez terminada, medie el inexcusable requisito de la entrega o "traditio".

Asimismo, hay que tener en cuenta que, como establece, en lo que ya es reiterada Jurisprudencia, la sentencia del Tribunal Supremo de 21 de octubre de 2000. “En el contrato de mediación o corretaje el mediador ha de limitarse en principio a poner en relación a los futuros comprador y vendedor de un objeto determinado, pero en todo caso tal actividad ha de desplegarse en lograr el cumplimiento del contrato final, y así se entiende por la moderna doctrina en cuanto en ella se afirma que la relación jurídica entre el cliente y el mediador no surge exclusivamente de un negocio contractual de mediación, pues las obligaciones y derechos exigen además el hecho de que el intermediario hubiera contribuido eficazmente a que las partes concluyeran el negocio.

El Tribunal Supremo ha declarado con reiteración que dicho contrato está supeditado, en cuanto al devengo de honorarios, a la condición suspensiva de la celebración del contrato pretendido, salvo pacto expreso, razonándose a su vez que el derecho a sus honorarios dimana de la perfección del contrato, “perfección que se entiende producida, obviamente, desde que el vendedor y el comprador, mediante el correspondiente contrato, se ponen de acuerdo sobre la cosa y el precio, salvo pactos acordados al amparo del art. 1.255 del Código Civil, entre los que puede figurar –si bien no es lo más habitual-  el poder expreso e indubitado conferido al intermediario de disponer sobre bienes inmuebles que exige el art. 1.713 del citado Código.

Por ello, no podemos considerar en absoluto que el negocio jurídico suscrito entre el mediador y su cliente, el futuro vendedor de la finca, se agote en el momento en que encuentre un comprador, que en este caso y por otra parte es solamente un “posible” comprador, salvo que existan arras suscritas o algún documento de compromiso de compra por parte del mismo, no siendo suficiente a este respecto un documento de reserva, que no le vincula ni le obliga a otorgar el contrato de compraventa.

Y ello es así porque, con arreglo a la indicada doctrina jurisprudencial, no basta con mediar sino que es preciso que esa mediación obtenga el resultado de la celebración del contrato pretendido, y porque en este supuesto el encargo no consiste en una simple búsqueda de un comprador ni se acuerda que pagar las gestiones independientemente de su resultado, lo que queda desvirtuado por el hecho mismo de que la comisión que se dice convenida lo es por la venta, circunstancia ésta que requiere que se perfeccione un contrato de compraventa para generar el derecho a esos honorarios y que igualmente comporta que aquella búsqueda no sea un fin en sí misma sino el medio para llegar a lograr que se obtenga o celebre el contrato de compraventa.

En conclusión, desde una perspectiva jurisprudencial prevalece la consideración de que el momento de la perfección del contrato será también el momento en que se devenguen los honorarios pactados entre el intermediario y su cliente, sin tener por ello que esperar a la consumación de la compraventa así como tampoco pueda exigirse el cobro de los honorarios en momentos previos de la negociación.