Joan Vidal de Llobetera, socio. Departamento de derecho inmobiliario

Nos acercamos a la entrada en vigor plena y total del Código Técnico de la Edificación (CTE) aprobada el 17 de marzo de 2006 (Real Decreto 314/2006, BOE de 28 de marzo). El CTE, reivindicado desde el mismo sector de la construcción, fue aprobado por mandato de la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) 38/1999 y se define como el marco normativo que establece las premisas o exigencias básicas de calidad, seguridad y habitabilidad en la construcción de edificios y en las instalaciones que lo integran. En materia medioambiental cumple con los compromisos que fijan el Protocolo de Kyoto.

El Código ya es de aplicación parcial desde 29 Septiembre de 2006 en relación a los documentos básicos de seguridad contra incendios, de seguridad de utilización y el de ahorro de energía. Conforme a la disposición transitoria para la normativa que deroga, desde Abril de 2007 todo lo previsto en el CTE será norma de obligado cumplimiento.

Según su propio texto, las exigencias básicas que contiene deben cumplirse en el proyecto, la construcción, el mantenimiento y la conservación de los edificios y sus instalaciones. El CTE, acorde a sus premisas básicas, exigirá un mayor control y rigor en las construcciones, con la finalidad de que se cumplan los requisitos básicos de la edificación que vienen establecidos en la LOE.

Son responsables de su aplicación los agentes que participan en el proceso de edificación -según la LOE-: promotor, constructor, proyectista, dirección de la obra y de ejecución, suministradores, subcontratistas y propietarios.

Los agentes de la edificación deberán cumplir las condiciones que el CTE establece para todas las fases de construcción y mantenimiento e implica no sólo que los suministros incorporados a la obra deberán ser acordes al CTE, sino también que se establecen unas obligaciones de control adicionales durante la ejecución de la obra y de control de la documentación que afectan a los agentes.

El Código se aplica a las obras de nueva construcción –con exclusión de aquellas construcciones de sencillez técnica y de escasa entidad constructiva que no tengan carácter residencial o carácter público y que se desarrollen en una sola planta no afectando a la seguridad de las personas-, a las obras de ampliación, modificación y reforma, así como las obras de rehabilitación, entendiendo por rehabilitación cuando existe adecuación estructural, adecuación funcional, creación o aumento de viviendas, cambio de uso o bien en edificios cuyas características especiales impliquen estudios o adecuaciones específicas, todos ellos con la solicitud de licencia posterior a su entrada en vigor, esto es 29 de Marzo de 2006.

En realidad no estamos ante una compilación de normas técnicas y administrativas relativas a la edificación, sino propiamente de un vehículo que podrá modalizar en gran medida la actividad quizás de mayor trascendencia económica del país. Su adopción y ahora ya inmediata entrada en vigor no es sino un paso adicional en la plasmación material del principio de protección al consumidor, que genera a su vez que se haya convertido en una de las ramas mas activas de las actuaciones ante los órganos jurisdiccionales del país.

Desde un punto de vista de responsabilidad y control en el cumplimiento de las prescripciones del CTE, aparte de la función previa propia de control de las administraciones competentes, singularmente los municipios en su función de otorgamiento de las licencias, hay que entender que los particulares promotores y adquirentes –primero y/o sucesivos- podrán ejercitar sus derechos frente a los agentes de la edificación ante los órganos jurisdiccionales, quizás con una mayor precisión, en el sentido de objetivarse las exigencias de la práctica de los agentes de la construcción.

Se ha dicho que el CTE -con independencia de las exigencias medioambientales que contiene- precisamente lo que hace es objetivar y establecer un mayor control sobre la responsabilidad de los agentes de la edificación, al incrementarse y regular a su vez los estándares básicos de exigibilidad profesional, de la misma forma que la anterior Ley 32/2006 reguladora de la subcontratación lo realizó al establecerse un control de calidad y solvencia sobre las empresas subcontratadas en la obra y regular las funciones propias del mismo control y la constancia documental y ejecución de las ordenes dictadas por los agentes de la edificación.

El Código impone unas normas de control para determinar y concretar la diligencia exigible a los distintos agentes de la edificación y, a su vez, la necesidad de un control recíproco entre los distintos agentes de la edificación. Deseamos que, aparte de esta objetivación de estándares, el CTE no se convierta en la práctica en un simple incremento de la actividad burocrática interna de la obra, sino en la estandarización de la exigencia a los agentes de la edificación que ayude a clarificar y facilitar la determinación de sus funciones y responsabilidades.