El pasado día 10/03/06 fue aprobado por el Consejo de Ministros el Proyecto de ley que modificará el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas a partir del próximo 1/1/2007. A pesar de que el citado Proyecto de Ley debe seguir todo el trámite parlamentario, y por tanto es susceptible de algunas enmiendas, resulta interesante hacer algunas reflexiones sobre el mismo.

En este breve artículo nos limitaremos al análisis de las modificaciones previstas en las reducciones aplicables a las ganancias patrimoniales por transmisiones de bienes adquiridas antes de 31/12/1994.

Como es conocido, al beneficio obtenido por la venta de inmuebles (ganancias patrimoniales provenientes de transmisiones de bienes) adquiridos con anterioridad al 31/12/1994, se le aplican unos coeficientes correctores que reduce su tributación en función del tiempo transcurrido desde su adquisición. Pudiendo llegar a ser cero la ganancia patrimonial, y por tanto a quedar exento de tributación si el inmueble se hubiera adquirido antes de 31/12/86 .

El proyecto de ley establece que dicha reducción operará sólo sobre las ganancias patrimoniales generadas hasta 20/01/06. Obsérvese que esta fecha es anterior en casi un año, a la de la teórica entrada en vigor de la Ley que estamos comentando.

Por consiguiente, la venta de un inmueble realizada con posterioridad al 1/1/2007, que se hubiera adquirido antes del 31/12/86, no supondrá tributación por la parte de la plusvalía generada hasta el 20/01/2006, pero la generada entre esa fecha y la de la venta tributará al 18% ( nuevo tipo aplicable).
 

Lo más curioso, es la forma prevista en el Proyecto de Ley, para cuantificar la parte de la plusvalía generada antes y después del 20/01/06. El citado texto legal establece que se determinará proporcionalmente a los días transcurridos entre la adquisición y la venta.

Es decir si se adquirió un inmueble por un importe de 300,000 euros el 20 de enero de 1986, y se vende por 1,200,000 euros el 20 de Enero de 2010. La ganancia patrimonial total será 900,000 euros ( diferencia entre 1,200,000 euros y 300,000 euros ) de la cual se considerará generada antes del 20/01/06 el 83% , y el restante 17% se entenderá generada entre el 21/1/2006 y el 1/1/2010. Por tanto se sometería a tributación 153.000 euros ( el 17% de 900.000 euros) resultando una cuota a ingresar de 27,540 euros ( 18% de la anterior cantidad ). Cuando hasta ahora no tributaba nada.

Esta nueva ley, como ya hemos dicho, no entrará en vigor hasta el 1/1/2007, en consecuencia cualquier transmisión efectuada durante este año no se verá afectada por la misma.

La consideración más importante que hay que hacer es que el valor en el mercado no sube siempre proporcionalmente. Puede ocurrir, y de hecho es previsible que así sea, que el valor de los inmuebles se estabilice. Es decir que en el ejemplo que antes hemos expuesto, el inmueble en cuestión que se venderá en el año 2010 por 1,200,000 euros, actualmente ya haya alcanzado un valor de mercado de 1,100,000 euros.

En realidad la plusvalía generada, de acuerdo con el mercado, entre el 20/1/2006 y el 1/1/2010 habrá sido de 100,000 euros, sin embargo según el proyecto de ley la tributación aplicable equivaldría a una ganancia generada , entre las mismas fechas , de 153,000 euros (17% de 900,000 euros = 153,000 euros).

Dado que el proyecto de ley no prevé prueba en contrario a la citada forma de cálculo, nuestra recomendación es realizar alguna operación antes de finalizar el año, de forma que se afiance el valor de mercado y la plusvalía real generada hasta la fecha de hoy. De esta forma impediremos que la fórmula de la proporcionalidad suponga, en una futura transmisión, tributar por plusvalías ya alcanzadas. Recomendación que resulta tanto más interesante cuanto más tarde se prevea vender el inmueble y cuanto mayor sea la probabilidad de que se estabilicen los precios.