Joan Planas i Comerma. Abogado

No vamos a entrar en este comentario en disquisiciones teórico-doctrinales (que también son importantes), sino que analizaremos un tema al que se enfrentan nuestros despachos, tanto cuando se trata de defender los intereses legítimos de los compradores de viviendas o locales, como cuando se refiere a los no menos legítimos intereses de los promotores (el manido art. 1454 del Código Civil nos sirve de base).

Rotas y añoradas las alegrías del sector inmobiliario, si bien hoy la venta de viviendas, naves, locales o plazas de garage lo es como producto acabado (¡si se vende!), es escaso aún el tiempo en que tales adquisiciones lo eran sobre plano.

El mercado inmobiliario es un mercado a medio plazo. Las ventas que sobre plano se realizadon en años 2007, 2006 y aún en 2005, colean hoy por los despachos profesionales, en un goteo incesante, en busca de una solución medio aceptable para ambas partes.

Si en unos casos se vendieron sobre plano pisos para quienes debían ser sus destinatarios, en otros muchos la finalidad era simplemente especulativa, centrada en la denominada cultura del “pase”. De forma que “pago mis arras, espero que la vivienda se revalorice, y le vendo mi derecho a un tercero, que escriturará a su nombre por un precio superior, ganándome mi diferencial (incluso en “negro”)”. Ello era aceptado por el promotor porque con la liquidez que le daba vender sobre plano lo que estaba seguro que valdría más, obtenía liquidez para iniciar otro “negocio inmobiliario”.

Hoy diríamos, ¿de quién es culpa? No la busquemos. Realmente la cultura del pelotazo a la que tanta gente se sumó no tiene otro protagonista que la ambición humana (ésa que no tiene límites).

Bien, centrada la realidad social que dio lugar al pase, hoy nos enfrentamos a situaciones ambivalentes.

En un lado tenemos a compradores de “pase” que con suma alegría pensaron en comprar tres, cuatro o cinco viviendas (¡por qué sólo hacer negocio con una pudiendo hacerlo con más!), y que no han encontrado a nadie a quien “pasar” las viviendas, ni tienen dinero con el que escriturar ni crédito hipotecario para hacerlo.

En el otro, tenemos a estos promotores-vendedores, viviendo días agrios, soportando la inclemencia de unas cuotas hipotecarias que les arruinan y que jamás pensaron que llegarían a pagar, y que ven cómo no sólo no ingresan por la venta que creían cerrada, sino que se hallan en un proceso de venta negativa. La falta de liquidez ha ido languidenciendo la terminación de las obras y facilitando que los compradores (lo sean para sí o lo sean como “pasistas”), exijan la devolución doblada de las arras que en su día entregaron.

Es indudable que hoy un comprador con liquidez (lo sea propia o hipotecaria), va a adquirir en el mercado el producto que hace un año se le vendía, con un treinta por ciento de rebaja (cuanto menos).

Pero tanto el promotor como el comprador, tienen a su alcance, cuando se ha celebrado un contrato de compraventa en el que la facultad de desistir del mismo sólo pueda basarse en el incumplimiento de la otra parte, un instrumento con el que ganar o perder derechos.

Así, cada parte debe reflexionar acerca de cual sea su interés, para perjudicarse el mínimo e incluso obtener ganancia, si es el caso.

El comprador, al que el promotor se ha obligado a entregar la vivienda, local, nave o plaza de parquing, en una fecha determinada y dicha fecha ha expirado, está interesado, si no quiere ya adquirir, en notificar urgentemente al promotor que habiéndose cumplido la fecha de entrega e incumplido la obligación de entrega, desiste de la compra e interesa y requiere que en el plazo de quince días se le devuelva doblada la cantidad entregada en concepto de arras.

Por contra, cuando es el promotor el que puede ya entregar pero el comprador le va dando largas, es preciso que requiera al comprador al otorgamiento de escritura pública, advirtiéndole de que obra en su poder tanto la licencia de primera ocupación como la cédula de habitabilidad (si se trata de una vivienda), indicándole día, hora y notario ante el que se le otorgará la escritura (salvo que el comprador elija otro notario).

Aunque parezca mentira, es la existencia o no de este requerimiento y su contenido, el “requisito habilitante” para resolver la cuestión de fondo, es decir, el conflicto de intereses entre comprador-promotor, se decantará a favor de quien en su momento actue sin mala fe y  con diligencia en el sentido indicado.

Actuar en el momento indicado, previo examinar obviamente la documentación que hace al caso, puede ser el bálsamo sanador para una parte o la pica que remate el error de la otra.