A día de hoy, no resulta posible analizar la realidad jurídica de la edificación en nuestro país sin hacer referencia a la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación (LOE), norma que, en su día, vino a paliar el vacío existente en un sector tradicionalmente huérfano de regulación legal específica.

Este especial marco normativo ha dado lugar durante los últimos años a una prolífica literatura jurídica que, sin embargo, frecuentemente ha dejado de lado en sus análisis los esfuerzos del legislador en hacer entender a la ciudadanía que la propiedad de un inmueble, además de derechos, conlleva una serie de obligaciones y deberes que modifican la concepción novecentista de titularidad libérrima heredada del derecho romano, determinando su utilización racional y mantenimiento en un estado de conservación adecuado.

Respecto de las obligaciones relativas a la utilización adecuada de la edificación, las mismas son, tanto para los propietarios como para los meros usuarios, en buena medida accesorias de las que obligan a conservar y mantener adecuadamente lo edificado.

En las edificaciones divididas horizontalmente, así como en los complejos inmobiliarios del artículo 24 LPH, la obligación de usar adecuadamente la vivienda viene referida tanto a los elementos comunes como privativos de la finca, debiendo tenerse en cuenta, con relación a estos últimos, que la modificación, por su propietario o por la persona que tenga atribuido su uso, no deberá, en ningún caso, afectar a la seguridad del inmueble, su configuración, apariencia exterior o incidir, sin la debida autorización, en la esfera de derechos de otros propietarios o usuarios.

Además de darle un uso correcto, los propietarios y usuarios vienen obligados a conservar en buen estado lo edificado mediante un adecuado mantenimiento, entendiéndose como tal la conservación de la edificación en condiciones de seguridad, salubridad, higiene y ornato público.

El incumplimiento por parte los propietarios de esta obligación de uso y mantenimiento de la edificación puede provocar que, ante una eventual reclamación de responsabilidad por vicios en la construcción, los propietarios damnificados carezcan de acción para reclamar o, en su caso, se les considere corresponsables, junto con los agentes que hayan intervenido en el proceso edificativo, de las patologías que adolezca el inmueble de su propiedad, minorándose de esta forma la responsabilidad de estos agentes (Vg. Sentencia del Audiencia Provincial de Barcelona 619/05 de 9 de noviembre). A tal efecto, el artículo 17 e) LOE, al regular el régimen de responsabilidades de los distintos agentes intervinientes en el proceso de edificación, establece que los agentes de la edificación no serán responsables de los daños que adolezca la misma cuando se pruebe que éstos vienen provocados, además de por caso fortuito, causa mayor o acto de un tercero, por el propio perjudicado, ya sea el propietario, ya una persona que, con su consentimiento, haga uso del inmueble.

Como accesoria de la anterior, la LOE, en su artículo 16.1, establece la obligación de los propietarios de conservar toda la documentación que les haya sido facilitada con relación a una edificación, y a entregarla a los sucesivos adquirentes de la misma, a fin de que éstos puedan cumplimentar adecuadamente las obligaciones de conservación y mantenimiento a su cargo, garantizando asimismo el acceso de los usuarios de la edificación a dicha documentación a fin de que también éstos puedan dar cumplimiento a sus eventuales obligaciones.

Por su parte, el artículo 7 LOE establece que dicha documentación quede integrada en el Libro del Edificio, instrumento que el promotor debe formalizar y entregar a los adquirentes de un inmueble, y éstos mantener actualizado durante toda la vida útil del mismo, adicionándole cuanta documentación resulte de las obras de ampliación, reforma o rehabilitación de la finca o sus elementos que puedan llevarse a cabo.

RAFAEL GÓMEZ DE LA SERNA Y VIÑAS
IGNACIO ALONSO-CUEVILLAS FORTUNY
ABOGADOS DE LEXLAND - BARCELONA