El auge de la promoción inmobiliaria de viviendas ha hecho que cada vez sea más escaso el suelo urbano o urbanizable. Ello ha provocado que surjan entidades especializadas en adquirir terrenos rústicos, o urbanos, con usos distintos a viviendas, para gestionar administrativamente la recalificación de los mismos. Estas tareas suelen encargarse a profesionales independientes (abogados, arquitectos…), en consecuencia las sociedades tenedoras de los terrenos no precisan tener: ni personal empleado, ni local exclusivamente dedicado a realizar la actividad. Por otro lado la recalificación urbanística es un proceso que suele dilatase mucho en el tiempo. Obtenida la recalificación, estas sociedades suelen vender los terrenos a sociedades promotoras, antes de proceder a su urbanización.

Queremos plantear, en este breve artículo, cual debe ser el régimen fiscal al que deben someterse dichas sociedades.

La duda consiste en considerarlas como sociedades "de una tenencia de bienes" y en consecuencia sometidas al régimen de las sociedades Patrimoniales (siempre que su accionariado cumpla los requisitos establecidos legalmente), o por el contrario considerarlas sociedades sometidas al régimen general del Impuesto sobre sociedades (I.S). En el primer caso las plusvalías generadas con ocasión de la venta de los terrenos tributará al 15% (siempre que haya transcurrido mas de un año desde su adquisición), además el dividendo repartido no tributará en sede del socio persona física. En cambio, en el segundo caso el tipo aplicable en el I.S será del 35%.

El concepto de "sociedades de mera tenencia de bienes" exige que más de la mitad de su activo lo constituyan bienes no afectos a actividad económica. Por tanto, la cuestión se limita a determinar si los terrenos están, o no, afectos a la actividad económica de promoción inmobiliaria.

Para intentar resolver esta cuestión repasaremos, sin ánimo de ser exhaustivos, algunas resoluciones de la Dirección General de Tributos (DGT):

1. La DGT el 12/07/01 fue categórica al afirmar: "la promoción inmobiliaria constituye en todo caso una actividad económica" (sin que se precise ni local, ni empleado con contrato laboral a jornada completa), y ello aunque se subcontrate la construcción a terceros" (DGT 20/12/04). Lo cual se justifica entendiendo que se produce una ordenación de medios productivos por cuenta propia, para colocar en el mercado un nuevo producto, el inmueble construido.
2. La actividad promotora no se puede quedar en una mera intención, la DGT en fecha 24 /04/2004 así lo interpretaba, al considerar que la voluntad de llevar a cabo la actividad promotora, manifestada mediante el traspaso contable de los terrenos de una partida de inmovilizado a la de existencias, no supone el inicio material de la misma. Ni tampoco lo supone las actuaciones preparatorias, como la solicitud al Ayuntamiento de la oportuna licencia de construcción, ni el que el objeto social de la entidad lo constituya la promoción inmobiliaria.

3. El concepto de Promoción Inmobiliaria se extiende a la urbanización de terrenos aun cuando no se realice directamente. La DGT en consulta de 14/09/04 afirma que la incorporación de propietarios de terrenos a una junta de compensación, para que sea ésta la que realice las actividades de urbanización, los convierte en promotores.

De estas consultas podríamos extraer la conclusión que la mera realización de tareas administrativas para obtener la recalificación urbanística de un terreno, sin proceder a su urbanización, no constituye actividad económica de promoción, y por tanto la sociedad tenedora debe considerarse sociedad Patrimonial.

No obstante la DGT en resolución de fecha 30/12/04 plantea un concepto amplio de la Promoción Inmobiliaria, integrando en ella "todas y cada una de las fases necesarias para desarrollar la actuación urbanística."

De la anterior interpretación de la DGT deberá deducirse que las sociedades objeto de este artículo realizan una fase de la actividad económica de promoción inmobiliaria, y en consecuencia no son "de mera tenencia de bienes" ni, por tanto, sociedades Patrimoniales lo cual representa una conclusión absolutamente contraria a la que habíamos llegado anteriormente.

Aunque nos inclinamos por considerar más acertada la resolución de 24/04/04, y en consecuencia tratar a estas sociedades como "de mera tenencia de bienes", es decir como Sociedades Patrimoniales, sería deseable que nuestras Autoridades Tributarias aclararan definitivamente esta cuestión.

JORDI FONT I BARDIA