Eduardo García Vasco. Letrado Socio responsable Area Derecho Inmobiliario

De vez en cuando la práctica del Derecho nos sorprende con el hallazgo de figuras jurídicas insospechadas y atípicas cuya existencia parece atentar contra principios fundamentales de nuestro ordenamiento jurídico-civil.

Así sucede por ejemplo en las denominadas “casas empotradas” también conocidas técnicamente como “engalabernos”, que son edificios que han sido construidos cada uno de ellos sobre un solar, pero que tienen el respectivo vuelo interferido entre sí, invadiéndose recíprocamente, de manera que una casa “se empotra” en la otra.

Este tipo de construcciones atentan claramente contra el “principio de accesión” que establece que “la propiedad de los bienes da derecho por accesión a todo lo que ellos producen, o se les une o incorpora, natural o artificialmente” (art. 353 CCivil).

Sin embargo, en el caso de los engalabernos no rige el principio de accesión dado que el dueño del edificio construido en parte por encima del otro, mantiene la propiedad separada del mismo, sin que ello implique que “per se” quede constituido un derecho de superficie o una propiedad horizontal, que serían prácticamente las únicas excepciones admitidas al principio de accesión.

Estos fenómenos constructivos los encontramos fundamentalmente en las edificaciones existentes en los cascos antiguos de nuestras ciudades y especialmente en aquellas que tuvieron períodos históricos de dominación árabe como Granada, Toledo o Palma de Mallorca.

El modo árabe de configurar las ciudades, como núcleos poblacionales sin planos urbanísticos, constituidos por una amalgama de casas dispuestas sin una ordenación detallada y con calles estrechas y laberínticas, favoreció sin duda, la existencia de los engalabernos como fenómenos constructivos que han llegado hasta nuestros días y que constituyen hoy situaciones atípicas y complejas para las que no existen disposiciones normativas específicas que nos ayuden a determinar su régimen jurídico.

Con independencia de las situaciones constructivas derivadas de los períodos de dominación árabe de nuestras ciudades, los engalabernos también pueden producirse por: (i) la construcción de edificios aprovechando el desnivel del terreno, en los que a una casa se entra por la calle inferior y a la que está encima de ésta se accede por la calle superior, de manera que una está literalmente “montada” sobre la otra, y (ii) por la propia autonomía de la voluntad de los particulares quienes por necesidad o conveniencia amplían sus viviendas adquiriendo partes de la propiedad vecina.

Estas situaciones arquitectónicas dan lugar a problemas técnicos y jurídicos de naturaleza compleja tales como determinar cuáles son los elementos comunes de los edificios afectados, cómo pagar los gastos de las reparaciones, qué régimen se ha de aplicar a esa “comunidad”, qué sucede en caso de ruina de alguno de los edificios o en caso de expropiación forzosa, ….

Para poder solventar los problemas anteriormente enunciados se debe determinar previamente el régimen jurídico aplicable a estos edificios y a los elementos que comparten entre sí. Para ello se han utilizado las siguientes vías:

a) Constituir una servidumbre “de apoyo de edificios” pero en plano horizontal, es decir, que el muro divisorio entre propiedades no sería vertical (como suele ser habitualmente) sino horizontal, afectando la servidumbre a dos edificios. Esta solución no acaba de adecuarse exactamente a las necesidades de los engalabernos.

b) Considerar que existe una “comunidad ordinaria”, que afectaría a los elementos constructivos que se comparten, esto es, los muros verticales de separación, parte de los cimientos y la estructura de apoyo. Tampoco parece una solución aconsejable.

c) Constituir un régimen de propiedad horizontal. Esta última ha sido una de las soluciones más fácilmente adoptadas para resolver los problemas que plantean los engalabernos, pero si analizamos los presupuestos concretos de la propiedad horizontal nos encontramos con alguno de imposible cumplimiento, como es, por ejemplo el requisito relativo a que los pisos y locales tengan salida a la vía pública a través de un elemento común (portal, ….), por lo que la aplicación de esta solución resulta discutible.

Se debe tener presente que estamos ante dos edificaciones claramente diferenciadas, inscritas como realidades jurídicas distintas y que tienen como único elemento común el muro o estructura horizontal de separación de sus propiedades con sus correspondientes apoyos estructurales, y es difícil llegar a admitir que la existencia de un único elemento común provoque la aplicación del régimen de propiedad horizontal que excede en mucho a las necesidades de los edificios puesto que ello generará que en la toma de decisiones de un edificio se involucren los propietarios de otro a los que probablemente en nada les afecta la decisión concreta a tomar.

d) Configurar el edificio engalabernado como un “complejo inmobiliario privado” previsto en el art. 24 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Analizando el contenido del art. 24 vemos que para poder constituir un “complejo inmobiliario privado” se precisan los siguientes requisitos:

1.- Estar integrados por dos o más edificaciones independientes entre sí cuyo destino principal sea vivienda o locales.

2.- Participar los titulares de estos inmuebles o de las viviendas o locales en que están divididos horizontalmente, con carácter inherente a dicho derecho, en una propiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios.

Vemos pues que los requisitos requeridos para la existencia de un complejo inmobiliario acogido al art. 24 de la Ley de Propiedad Horizontal se cumplen perfectamente en el caso de los engalabernos dado que:

- Existen dos edificios independientes destinados a viviendas y locales.

- Comparten los muros de separación, parte de los cimientos y la estructura de apoyo.

Por ello, entendemos que, debido a que normalmente existirán dos edificios independientes y muchas veces ya constituidos a su vez en propiedad horizontal, lo más adecuado para solventar la problemática jurídica de los engalabernos sería que se constituyesen como una “agrupación de comunidades de propietarios”, cuyo título constitutivo debería ser otorgado por los presidentes de las comunidades llamadas a integrar la “agrupación”, previamente autorizadas por acuerdo mayoritario de sus respectivas Juntas de Propietarios.