A fin de situarnos en el marco normativo que regula el concepto de las viviendas de protección oficial o viviendas protegidas, debemos atenernos a los dispuesto en la regulación legal de las Viviendas de Protección Oficial nos remite al marco normativo estatal, básicamente al RDL 31/1978 y al RD 3148/1978. Tal normativa regirá de forma supletoria en aquellas Comunidades Autónomas que no hayan asumido la competencia en materia de vivienda otorgada por la Constitución Española en su artículo 148. Así, en estas líneas haremos referencia básicamente a la normativa estatal, sin perjuicio de la necesidad de remisión a la normativa autonómica en relación a aquellas Comunidades Autónomas que hayan regulado en relación a esta materia. Ambas normas y las que las desarrollan, surgen junto con otras medidas adoptadas entonces, como el inicio de una acción estatal sobre la vivienda ajustada a la realidad social, pretendiendo alcanzar justamente una finalidad social.
Por Vivienda de Protección Oficial se entiende aquella dedicada a domicilio habitual y permanente. Se considera domicilio habitual aquel que constituye la residencia del titular, por lo que no podrá destinarse una vivienda de tal categoría a cualquier otro uso o como segunda residencia. La habitualidad en la ocupación se basa en que la misma no permanezca desocupada más de tres meses al año, salvo que exista justa causa que la justifique.

Los precios de este género de viviendas, se encuentran tasados por la norma a través de módulos que marcan el precio por metro cuadrado, señalándose de forma homogénea para cada zona geográfica. La vigencia de la limitación del precio de venta que se establece a través de Real Decreto, y su régimen legal en cuanto al uso, conservación y aprovechamiento durará treinta años, plaza establecido para la calificación de V.P.O., disponiéndose que su superficie útil máxima en noventa metros cuadrados. Podrán acceder a la titularidad de viviendas de protección oficial tanto personas físicas como jurídicas, si bien únicamente las personas físicas podrán ser usuarias de estas.

El régimen de uso de estas viviendas puede ser el de propiedad o el de arrendamiento. Estos contratos deben incluir un clausulado general en cuanto a la normativa que les es aplicable por su condición de protección oficial. De igual forma en función de que se trate de un contrato de compraventa o de arrendamiento deberán recogerse unas estipulaciones específicas. La inclusión de estos clausulados no excluye la posibilidad de que las partes puedan pactar las que consideren oportunas de aspectos no previstos en las mismas.

El clausulado general previsto para cualquier tipo de contrato relativo a Viviendas de Protección Oficial debe establecer, a) Que la vivienda está sujeta a las prohibiciones y limitaciones derivadas del régimen de protección oficial. b) Las obligaciones del vendedor o arrendador, concretándose en la entrega de las llaves de la vivienda en un plazo máximo de tres meses contados desde la concesión de la calificación definitiva o desde la fecha del contrato, si es posterior, salvo que dicho plazo sea prorrogado por el órgano administrativo competente; y también la puesta a disposición del adquirente o arrendatario de un ejemplar del contrato debidamente visado.

Tras este breve repaso a la normativa general que regula el régimen legal de las Viviendas de Protección Oficial, podemos comprobar que contiene limitaciones de todo orden y que deben ser observadas a lo largo de la vigencia del régimen legal que las acoge. La actuación del intermediario inmobiliario, a simple vista, no es más que la mediación entre un vendedor y un comprador, un contrato atípico pero habitual de mediación o corretaje. Pero en realidad las obligaciones de este agente mediador van mucho más lejos que las del simple intermediario, ya que su intervención no sólo comporta una puesta en contacto de un presunto comprador con un vendedor, sino que su función debe ir dirigida a la culminación del negocio jurídico que tanto una parte como la otra le han encomendado, debiendo ceñirse a la legalidad y a la diligencia de un profesional, manteniendo informados a ambas partes de las condiciones, limitaciones y restricciones que las V.P.O.

Los agentes o intermediarios tienen la obligación de informar de lo que representa la vivienda protegida en todos sus aspectos y no puede en ningún momento desinformar, omitir o prestar cualquier tipo de colaboración en transmisiones que contravengan la normativa que regula este régimen de vivienda, sea cual sea la violación limitativa pero especialmente aquellas referidas al precio modular señalado de las mismas, instando o no informando adecuadamente a las partes de la ilegalidad de una venta por precio superior al legalmente establecido.

La clasificación de vivienda protegida, dota de unas facilidades de todo orden a los propietarios pero al mismo tiempo les limita en una serie de derechos que hasta la pérdida de esa condición deberán ser respetados escrupulosamente. Cualquier intervención de mediador que conociendo oculte y permita la contravención legal, se halla obligatoriamente sujeta a responsabilidad, dado que incita y mal forma una voluntad que debió ser libre y sin elementos que la alterasen, amen de permitir transacciones que violan la norma reguladora.

En este sentido la jurisprudencia ha dejado acreditada la responsabilidad existente en el intermediario, considerando actuación negligente, cuando no se hacen constar de forma expresa las condiciones específicas de la vivienda de protección oficial o, en su defecto, al no expresar tal condición en la información facilitada al comprador y la colaboración del intermediario a que la venta se efectúe por un valor superior al limitado modularmente.
Es pues evidente que el intermediario, independientemente del cometido que se le atribuye por el corretaje, adquiere unas obligaciones que de no observarse le comportaran responsabilidad de todo orden, incluidas las penales en según que supuestos.

A título ilustrativo, entendemos obligatorio citar la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 2 de Octubre de 1.999, la cual sentenció a un agente intermediario por no haber informado adecuadamente de la situación de vivienda de protección a los adquirientes, los cuales abonaron una cantidad superior a la establecida legalmente para los inmuebles de tal condición. Asevera la resolución citada que "el corredor debe mantener informado al cliente de todos los detalles que puedan influir sobre la valoración y consecuencia del negocio…. de forma que al no haber advertido a sus clientes de la imposibilidad de vender un piso de protección oficial a precio superior al legal (está tasado y es inalterable), incurrió en una negligencia inexcusable". Ante los razonamientos expuestos el Tribunal Supremo condenó al agente intermediario a indemnizar a los vendedores con 5.600.000 pesetas, derivadas de la diferencia alzada que éstos habían percibido sobre el precio tasado y al cual habían debido de transmitir, y concordante con la cifra que los expresados hubieron de retornar a los compradores.

Es habitual que frente a una compraventa de una VPO en la que se pretenda un precio superior al legalmente establecido, se abone el diferencial que sobrepase al tasado de forma opaca, constando única y exclusivamente en el documento público aquella cantidad que refleje el precio máximo señalado para el modulo aplicable. Por tanto, el intermediario colaborará de forma activa a que se lleve a cabo una operación económica en la que se burla la norma civil, pero además lo hará también en el aspecto puramente fiscal, tanto en cuanto la no declaración de la cantidad realmente percibida constituirá una defraudación fiscal que aisladamente no tendrá la consideración de infracción penal. Ahora bien, este análisis no debe limitarse a una práctica aislada, sino a aquellas promociones de viviendas protegidas de orden privado en las que el agente que interviene en la venta lo hace en toda la promoción, existiendo resoluciones que han procedido a condenar a intermediarios como cooperadores necesarios de un delito fiscal.

FRANCISCO JOSÉ CAMPÁ BERTHON
ABOGADO