Durante los últimos meses, dos resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado (en adelante DGRN) han suscitado cierta polémica al negar la inscripción registral de sendas escrituras de compraventa de inmuebles sitos en España, otorgadas ante Notario alemán (con la correspondiente Apostilla), con reserva de derecho de usufructo vitalicio y gratuito para el transmitente en una de ellas, y reserva del derecho de habitación en la segunda.

Nos referimos a las Resoluciones de fecha 7 de febrero y 20 de mayo de 2005, que niegan la inscripción basándose en argumentos de forma y de fondo.

En cuanto a la forma (artículo 11 del Código Civil, y 323 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), la DGRN indica que (i) la forma es un mecanismo de control legistlativo para defender determinados intereses del foro, como puede ser la transmisión de inmuebles sitos en España, cuya validez se somete a un doble control, el notarial y el registral; (ii) el documento notarial funciona como mecanismo de control de la legalidad del foro, que resulta limitado a un Notario alemán respecto a la legislación española, y (iii) cuando a Ley hace referencia a un Notario, quiere decir Notario español (por ejemplo, en el artículo 1216 del Código Civil).

En cuanto al fondo, la DGRN establece (i) que en Derecho español se exige el título y el modo para que se transmita un inmueble, especificando el artículo 1.462 del Código Civil que la escritura pública es el contrato de compraventa y también el título traslativo del dominio; (ii) que la escritura pública otorgada ante Notario extranjero puede ser considerada un verdadero contrato, pero no así título traslativo de dominio, ya que el referido artículo 1.462 del Código Civil sólo es aplicable a una escritura pública española; (iii) y por ello, la escritura pública extranjera sirve para dar fe pública de la existencia de contrato de compraventa y para que los otorgantes se puedan compeler a otorgar la correspondiente escritura pública ante Notario español.

Resumiendo en exceso los excelentes trabajos anteriormente citados, cabe indicar que en cuanto a la crítica de la forma tanto el Convenio de Roma (artículo 9) como el Código Civil (artículo 11.2) exigen la forma de "documento público" como condición de validez o eficacia de un negocio jurídico; por ello, la escritura pública otorgada ante Notario alemán y apostillada es un documento público. La transferencia de propiedad de un bien inmueble sito en España se somete exclusivamente a la legislación española (artículo 10.1 del Código Civil), cuyos requisitos serán examinados por el Registrador de la Propiedad español (artículos 36 a 38 del Reglamento Hipotecario). Y en cuanto a la crítica del fondo, la autora anteriormente citada defiende la aplicabilidad del artículo 1.463 del Código Civil, ya que el transmitente se reserva el derecho de usufructo vitalicio o de habitación de la cosa vendida.

La polémica está servida, y puede que la DGRN cambie la línea apuntada en las Resoluciones citadas, a la luz de las críticas que ha recibido, máxime cuando en el Marco de la Unión Europea se tiende a unificar criterios legislativos, tendentes a lograr la libre circulación de personas, trabajadores, mercancías y capitales.

JUAN RAMÓN ANDINO
JUAN ANTONIO ANDINO