Eduardo García Vasco, Socio - Area de Derecho Patrimonial e Inmobiliario y Mónica Flores, Letrado - Area de Derecho Patrimonial e Inmobiliario

Una de las medidas más impactantes que se están barajando actualmente a nivel legislativo para dar oxígeno  a los promotores inmobiliarios consiste en ofrecerles la posibilidad de transformar el “stock” de vivienda libre que actualmente tienen en vivienda protegida, permitiendo la venta de estas viviendas a un precio intermedio entre el de mercado y el previsto hasta ahora para este tipo de vivienda.

En efecto, la Generalitat de Catalunya tiene en tramitación el Anteproyecto de Decreto de establecimiento de la figura de la vivienda concertada y de adaptación en Cataluña del Real Decreto 14/2008, de 11 de enero, a través del cual pretende crear una nueva figura de vivienda de protección pública denominada “vivienda concertada”, conocida en el sector como “precio concertado catalán”. La aprobación de este Decreto se prevé para el próximo mes de julio.

Vale decir que a día de hoy –merced al Real Decreto 14/2008, de 11 de enero, por el que se modifica el Plan Estatal de Vivienda 2005-2008-, ya existe la posibilidad de transformar viviendas libres ya finalizadas, en vivienda protegida. Sin embargo, los regímenes de protección actualmente existentes (régimen general, especial o de precio concertado), tienen unas limitaciones de precio de venta que hacen poco atractiva esta opción para las promociones ya finalizadas.

El citado Anteproyecto establece que son viviendas con protección oficial las viviendas de nueva construcción que se califiquen antes o durante su construcción y también las que se califiquen dentro del año siguiente a la obtención de la cédula de habitabilidad y da un paso más al configurar un nuevo tipo de “vivienda concertada catalana” cuyas principales características serían las siguientes:

- Se destinan a personas con ingresos familiares ponderados no superiores a 6,5 veces el IPREM en régimen de venta o de alquiler con opción de compra a 10 años.

- Se establecen tres tipologías: a) viviendas nuevas construidas sobre suelos que el planeamiento destine a esta finalidad, en cuyo caso la superficie máxima de vivienda será de 80 m2; b) viviendas nuevas, construidas o en construcción sobre suelos libres; y c) viviendas libres ya existentes.

- Se incrementan significativamente los precios máximos de venta por metro cuadrado de superficie útil de vivienda. Así, por ejemplo, para la zona A.1 se prevé para el 2008 un precio máximo de 4.000 euros/m2, a diferencia del precio actualmente previsto para la vivienda de precio concertado que es de 3.001,68 euros/m2 para la misma zona. No obstante lo anterior, dicho Anteproyecto establece una importante limitación ya que para las viviendas previstas en los anteriores apartados b) y c) el precio total de vivienda no podrá superar determinados valores según las zonas: 300.000. euros para la zona A1 (también aplicable para las viviendas previstas en el apartado a) anterior), 280.000. euros para la A.2, 250.000 euros para la A.3, 200.000 euros para la B, 160.000 euros para la C y 120.000 euros para la D.

- Se prevén como ayudas para los adquirentes de estas viviendas la obtención de préstamos preferenciales de hasta el 100% del precio de la vivienda, así como una subvención a fondo perdido del 2% del mismo.

Del análisis del articulado de dicho Anteproyecto surge la duda acerca del régimen jurídico aplicable a esta nueva figura y sobre si el promotor interesado podrá gozar de las ayudas y subvenciones previstas para las viviendas con protección oficial. El Departament d’Habitatge de la Generalitat de Catalunya, sostiene que la vivienda concertada construida sobre suelos que el planeamiento destine a esta finalidad tendrá la consideración de vivienda con protección oficial y se regirá por su mismo régimen jurídico, mientras que las viviendas concertadas que sean viviendas nuevas, construidas o en construcción sobre suelos libres, y viviendas libres existentes, se regirán por un régimen jurídico propio y distinto del de las viviendas con protección oficial, en el que no está prevista la concesión de ningún tipo de ayuda ni subvención a los promotores.

En relación con las viviendas con protección oficial actualmente existentes, existen factores importantes que deben ser tenidos en consideración por cualquier promotor que se plantee la posibilidad de acoger una promoción de viviendas libres, en construcción o ya construidas, a cualquier régimen de protección, y en especial, al de precio concertado (que es el que resulta más ventajoso a nivel de precio) con el fin de analizar las ventajas que supone acogerse a esta opción.

Así, se prevé la concesión a los promotores de diversas ayudas para la promoción de viviendas de precio concertado consistentes en préstamos convenidos y diversas subvenciones compatibles entre sí.

La cuantía de los préstamos convenidos con garantía hipotecaria no podrá exceder del 80% del precio máximo de venta, estableciéndose un plazo de amortización de 25 años o más y hasta cuatro años de carencia, previo acuerdo con la entidad financiera, cuotas constantes, un tipo de interés fijado por el Consejo de Ministros que actualmente es del 5,09%, y la exención de todo tipo de comisiones.

En cuanto a las subvenciones a los promotores de viviendas de precio concertado, se prevén las siguientes: (i) subvenciones por viabilidad económica de 8.000 euros por vivienda (siempre que esté construida sobre suelo libre, no destinado a vivienda protegida ni procedente de cesiones obligatorias correspondientes al aprovechamiento medio); (ii) subvenciones por sostenibilidad y ecoeficiencia de 1.500 euros por vivienda; y (iii) subvenciones por movilidad interior de 1.000 euros por vivienda.

Existen también beneficios fiscales aplicables a las viviendas con protección oficial, tales como, (i) bonificaciones fiscales del ICIO establecidas por las respectivas ordenanzas fiscales municipales y (ii) la exención del ITP y AJD de la transmisión de solares para la construcción de viviendas de protección oficial, las escrituras públicas para formalizar actos y contratos relacionados con viviendas de protección oficial, la primera transmisión inter vivos del dominio, y los préstamos hipotecarios o no, solicitados para su construcción antes de la calificación definitiva, entre otros supuestos.

Además de lo anterior, existe también una reducción del 50% de los honorarios de Notarios y Registradores de la Propiedad para los actos de cuantía referentes a las viviendas con protección oficial.

Por último, deberá tenerse en cuenta que para poder gozar de este régimen especial deberá realizarse toda la tramitación administrativa conducente a la obtención de la calificación provisional y definitiva de viviendas con protección oficial; que la adjudicación de las viviendas deberá efectuarse necesariamente a favor de personas que figuren inscritas en el Registro de Solicitantes de Viviendas con Protección Oficial; y que los contratos de adjudicación deberán contar con el visado del Departament d’Habitatge de la Generalitat de Catalunya, como requisitos previos para poder vender dichas viviendas.