La problemática jurídica de las divisiones, segregaciones y cambios de uso de las viviendas y locales comerciales, no sólo tiene su origen en el aspecto urbanístico, sino que dichas operaciones pueden estar limitadas por razón de la situación de los mismos dentro de un edificio, es decir, por su pertenencia a un régimen jurídico tan especial como es el de la propiedad horizontal.

Es frecuente caer en el equívoco de considerar que la materia relativa a la creación de nuevos elementos en régimen de propiedad horizontal, dividiendo los pisos o locales existentes, es una cuestión que exclusivamente tiene trascendencia desde el punto de vista del resto de los copropietarios del inmueble, siendo suficiente la autorización dentro de las normas estatutarias o, en su defecto, el acuerdo unánime de la junta de propietarios, sin tener en cuenta que también es necesario obtener la correspondiente autorización administrativa. Por el contrario, la materia relativa a los cambios de uso de los locales y las viviendas se suele observar desde el punto de vista contrario, el administrativo, no teniéndose en cuenta que también pueden tener algo que decir el resto de los propietarios del edificio.

En cuanto a la creación de nuevos departamentos (pisos o locales) en los edificios, sin que sea consecuencia de la ampliación de la construcción sino de la división en otros más pequeños de los ya existentes, la nueva Ley de Urbanismo de 24 de diciembre de 2.004 exige reiteradamente la licencia municipal, tanto con carácter general en el artículo 179 (al regular las actuaciones sometidas a licencia), como específicamente el artículo 210, que regula el aumento de departamentos dentro de los edificios. Se acaba así con la imprecisión en que se incurría en la redacción anterior, pues el supuesto no aparecía enunciado entre aque-llos necesitados de licencia con arreglo al primero de estos artículos, ni en la redacción del segundo se hablaba expresamente de licencia sino que el precepto se limitaba a señalar que el incremento de viviendas o el número de establecimientos en contra de las determinaciones del planeamiento constituiría una infracción urbanística de parcelación que se sancionaría según la clasificación correspondiente.

El artículo pecó de falta de claridad por lo que la práctica notarial-registral no fue homogénea sino que determinados profesionales interpretaron que la sanción a la que aludía el precepto debería ser exclusivamente económica, no jurídica. Sin embargo, el Auto del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña de 25 de febrero de 2.004 zanjó la cuestión, al recoger que el artículo 210 de la Ley, en realidad "instaura un régimen administrativo de intensidad superior a la pura sanción urbanística y se adentra en las exigencias de fiscalización municipal previa a la inscripción en aras a que accedan al Registro sólo los actos válidos y con plena cobertura normativa". La nueva Ley, pues, acoge de manera clara y precisa la exigencia de licencia para estas operaciones jurídicas.
La excepción se produce en relación a las plazas de aparcamiento y los trasteros, respecto de las cuales el Reglamento de noviembre de 2.003 posibilitó su división sin licencia, siempre que el número de los mismos dentro del edificio en cuestión no hubiese sido motivo determinante de la concesión de la licencia para autorizar la construcción.

Por lo que respecta a los cambios de uso de los locales y viviendas, transformando lo que era un local comercial en vivienda o viceversa, se mantiene el criterio de la redacción de 2.002, es decir la necesidad de licencia. Ni siquiera contuvo la Ley entonces novedad alguna, pues la exigencia de licencia se encontraba en el artículo 247 del Texto Refundido de 12 de julio de 1.990, que recogió los textos legales vigentes en Cataluña en materia urbanística (concretamente se sujetaba a previa licencia los actos de edificación y uso del suelo, como... "la primera utilización de los edificios y la modificación de su uso"), y aún antes, a nivel estatal, en el artículo 178,1 de la preconstitucional Ley del Suelo de 1.976 se decantaba por igual exigencia ("estará sujeta a previa licencia la modificación del uso de los edificios").

Sin embargo, a diferencia de lo que ocurre con la división de elementos, no existe una norma ni a nivel estatal ni autonómico que exija de modo claro y preciso que deba acreditarse en sede notarial y registral que se dispone de la oportuna licencia. Esta situación crea confusión y lleva a muchos profesionales a distinguir entre los requisitos administrativos, cual sería la licencia, y los requisitos civiles, la voluntad de cambiar el uso inherente al derecho de propiedad, por lo que consideran que en sede notarial-registral no debería controlarse la existencia de la oportuna licencia. Sin embargo, la seguridad del acto realizado aconseja la exigencia de esa licencia de cara a la inscripción, ya que su falta puede determinar la ineficacia del acto de conformidad con lo dispuesto en los artículos 191 y siguientes de la Ley de Urbanismo y, en concreto, podría llegarse a la restauración de la realidad física alterada.

Aparte de la oportuna licencia de división o de cambio de uso, debe disponerse de la correspondiente autorización de la Junta de Propietarios del edificio en cuestión, pues nos encontramos ante negocios que modifican el título constitutivo de la Propiedad Horizontal. No obstante no será necesaria dicha autorización si los estatutos de la comunidad permiten realizar la división o segregación de los departamentos existentes sin dicho consentimiento o, en el caso de los cambios de uso, si las normas estatutarias no prohíben dicho cambio.

JOSÉ LUIS VALLE MÚÑOZ
Registrador de la Propiedad del Registro de la Propiedad de Barcelona nº4