El crecimiento de las ciudades, la reconversión de sectores industriales a residenciales o terciarios, la necesidad de rehabilitar o transformar barrios de las ciudades o de intervenir en sus centros históricos, así como los procesos de legalización de algunas urbanizaciones surgidas en la década de los sesenta y setenta, precisan de operaciones de gestión urbanística. Dichos procesos, suelen afectar la estructura de la propiedad, y muy frecuentemente implican el derribo de edificios destinados a viviendas y/o en los que se desarrollan actividades comerciales o industriales.

Los procesos de gestión urbanística suelen culminar con la construcción de grandes obras de urbanización, infraestructuras o nuevos edificios, en ocasiones emblemáticos y singulares. En tales operaciones resulta trascendente la intervención de los profesionales y empresas que participan en la redacción y ejecución de los correspondientes proyectos, así como de las entidades públicas o privadas que aportan los recursos necesarios para financiar dichas intervenciones. No obstante, no puede olvidarse que las mismas no serian posibles sin la colaboración de otros profesionales -en ocasiones integrados en la propia administración actuante, o bien contratados por ésta o por la iniciativa privada- que con su intervención consiguen finalmente la obtención del suelo necesario para poder ejecutar los nuevos proyectos.
    
Al respecto, debe significarse la importancia del trabajo de los equipos pluridisciplinarios formados por arquitectos, abogados, geógrafos, trabajadores sociales y otros profesionales, los cuales (con sus conocimientos en valoraciones, normativa y praxis administrativa, hipotecaria y procesal, y sus conocimientos del territorio y de la problemática que deriva del traslado de poblaciones) culminarán su intervención con la puesta a disposición de la posesión del suelo y la inscripción en el Registro de la Propiedad de los títulos resultantes.

Desde esta perspectiva, ha de remarcarse que la gestión urbanística, tanto si el sistema de actuación que determina el planeamiento es el de expropiación, como si lo es el de reparcelación (en cualquiera de sus modalidades de compensación básica, concertación o cooperación, éste último de iniciativa pública), suele implicar la necesidad de trasladar a los residentes afectados.

En tal caso, éstos deberán acreditar el cumplimiento de determinados requisitos legales, personales y patrimoniales como condición previa al otorgamiento del derecho de acceso a la nueva vivienda. Igualmente, se deberá proceder a cuantificar e indemnizar los perjuicios derivados del traslado de las actividades desarrolladas en el ámbito territorial afectado.

Por otra parte, y en cuanto la cesión de suelo a la administración pública se produce libre de todo tipo de cargas y gravámenes, mediante el procedimiento de gestión urbanística deberán extinguirse todos aquellos derechos que puedan afectar a dichas fincas -hipotecas, censos, servidumbres, etc.-, bien trasladando dichas cargas por subrogación real a las fincas resultantes en caso de reparcelación, o bien indemnizando económicamente a los titulares de dichos derechos en los procesos de expropiación, reparcelación económica o en el supuesto de declaración de incompatibilidad con el planeamiento.
En todo caso, y dentro de los referidos equipos pluridisciplinarios, procede poner de relieve la trascendencia de la intervención de los profesionales del derecho, dado que un incorrecto seguimiento de la actuación desde un punto de vista legal, puede comportar finalmente, la anulación en sede jurisdiccional de todas las operaciones que se hubieren podido llevar a cabo, o la imposibilidad de inscribir el instrumento de gestión en el Registro de la Propiedad, con el consiguiente perjuicio para todas las partes afectadas.

Asimismo, no puede obviarse que el abogado, en su calidad de experto en derecho, resulta ser un profesional idóneo para informar y asesorar a cada una de las partes (administración actuante, promotores privados o públicos y particulares afectados) de los derechos y obligaciones que les asisten, aplicando en cada caso, la solución más favorable para el conjunto de los intereses implicados.

Desde la perspectiva de la administración actuante o de la entidad -pública o privada- promotora de la actuación, una buena dirección jurídica de todo el proceso se traducirá en un menor tiempo destinado a la obtención del suelo (acudiendo, en cada caso, a aquellos procedimientos que atendiendo a las concretas circunstancias concurrentes puedan resultar más adecuados), implicando también, un ahorro económico, en cuanto que las imprevisiones y los errores procesales suelen desembocar en mayores exigencias económicas de los afectados, así como en una demora en la disposición del suelo, lo cual suele implicar un mayor coste financiero de la operación.

En definitiva, y a modo de conclusión, procede señalar que la contratación de equipos expertos en gestión (en aquellos supuestos en que la administración actuante no disponga de los medios necesarios, o bien en caso de que la iniciativa corresponda a la propiedad privada), sin duda, evitará costes innecesarios, agilizará el proceso y ayudará a que los afectados comprendan la necesidad del cambio, contribuyendo en consecuencia, al éxito de la operación.

ESTEVE RADRESA MIRACLE
Abogado