El legislador, cual cronista de la sociedad, adapta las instituciones jurídicas existentes a las nuevas formas de entender las relaciones sociales y mercantiles. Y en algunas ocasiones, excepcionalmente, crea nuevas figuras para dar cobertura legal a prácticas imaginativas que se han vuelto consuetudinarias. Este es el caso de la ocupación urbanística o urgente.

Para explicar la figura que nos ocupa, explicaremos un caso real. En un polígono de próxima urbanización debe ubicarse un equipamiento para el cual el Ayuntamiento tiene cierta urgencia... o más bien alguna prisa. La administración necesita un título, preferiblemente dominical y como mínimo posesorio, para adelantar los trámites de obtención de una subvencion o participar en un plan de cooperación para para construir la nueva escuela.

Con la legislación anterior, para obtener dichos terrenos el municipio debía esperar a la aprobación del correspondiente proyecto de reparcelación. Sin embargo, los profesionales veníamos cubriendo el hueco por la vía de los convenios urbanísticos, con una cobertura legal muy genérica basada en la capacidad contractual de ambas partes.

El legislador catalán, en la ley de urbanismo de 2002, creó ex novo la figura de la ocupación urbanística, concediendo cobertura legal a una práctica cada vez más frecuente.

La figura de la ocupación directa consiste en que la administración obtiene, mediante un trámite sumarísimo y sin contraprestación inmediata, terrenos afectados por el planeamiento a un sistema urbanístico. Dicho así alguien podría llevarse las manos a la cabeza por tan inconstitucional vulneración del derecho de propiedad.
Pero no, no es tan grave.

La figura consiste sólo en una medida provisional de carácter posesorio, que en nada perjudica el derecho del propietario a su posterior participacion en el correspondiente proceso de reparcelación.

En los antiguos convenios se hacía constar expresamente la reserva de dominio del propietario para salvaguardar plenamente todos sus derechos en la futura reparcelación. No obstante, la falta de una cobertura jurídica explícita dejaba al propietario, en caso de paralización del proceso reparcelatorio, en una situación de evidente precariedad.
La figura legal de la ocupación contiene una garantía específica para el propietario en caso de que la administración no agilice la tramitación del plan parcial y del proyecto de reparcelación. En efecto, al artículo 150 de la ley prevé que si la administración no ha aprobado la reparcelación en el plazo de cuatro años desde la ocupación, el propietario podrá instar la expropiación de la finca en los términos del artículo 108.

Pese al carácter sumario de la ocupación, debe cumplir tres requisitos: la justificación de la necesidad, el principio de publicidad, y la notificación individual a los interesados.
Ello, por un lado, excluye la arbitrariedad, y por el otro, garantiza que no se produzca indefensión. Me limitaré a apuntar un tema de estudio para ulteriores artículos: diferencias entre la ocupación urbanística y la vía de hecho. En ambos casos hay una necesidad explicable. En ambos casos se procee de forma sumaria. La diferencia está en la comunicación: la vía de hecho lleva siempre una connotación de clandestinidad, mientras que la ocupación debe ser hecha con luz y taquígrafos.

La aplicación de la expropiación invertida del artículo 108 es en todo caso la mayor garantía que contiene esta nueva figura. En el estado de derecho, el auténtico, el democrático, el sistema debe proteger al ciudadano no sólo de la arbitrariedad de la administración, "ça va de soi": debe además protegerlo de la desidia administrativa; y eso, amigos míos, ya es otra historia.

Frederic Lloveras
Abogado