Carlos de Miquel. Abogado y Socio

La inclusión de terrenos edificados en polígonos de actuación sujetos a equidistribución (reparcelación) suele generar conflictos de diversa índole en el seno de la comunidad reparcelatoria.

Los problemas serán de mayor o menor calado dependiendo de la importancia y características de la edificación y de su uso actual (residencial, industrial, comercial),  en relación a su compatibilidad o no con la nueva ordenación que se trata de ejecutar. Llegado el momento de valorar las fincas aportadas (a falta de acuerdo unánime de los afectados) los propietarios de las fincas edificadas suelen argumentar que sus terrenos no pueden ser tratados de igual forma que aquellos otros que no estén edificados, y que no es justo aplicar el criterio del art. 120 del Text Refós de la Llei d’Urbanisme, según el cual el derecho de los propietarios es proporcional a la superficie de las fincas incluidas en el polígono (estén o no edificadas y sin aplicar ponderación de valores, excepto cuando se trata de polígonos discontinuos).

 Efectivamente, el criterio de participación basado exclusivamente en la superficie, aplicado sobre suelo urbanos edificados y sujetos a operaciones de reforma o mejora, puede resultar contrario al art. 28.2 de la Ley estatal 6/1998 del suelo (básico), de ahí que el art. 133.2 del Decret 305/2006 (Reglament de la Llei d’Urbanisme) introduzca el criterio según el cual cuando el aprovechamiento de una parcela ya edificada es superior al que le correspondería por su mera participación en proporción a la superficie de suelo, se le debe indemnizar o compensar ese mayor aprovechamiento si la edificación se ha de derribar (lo que no excluye otras indemnizaciones inherentes al derribo). Ahora bien, si la edificación puede conservarse, caben entonces dos opciones según este mismo artículo: a) excluir la finca de la reparcelación (con las limitaciones del art. 134), cosa que ya permitía el Decret 303/1997; y b) adjudicar la edificación a su titular originario, que participará en la reparcelación con el porcentaje derivado del aprovechamiento que el planeamiento atribuya a la finca (lo que podría generar un exceso de adjudicación, en ocasiones injusto).

 Hay que saludar, en definitiva, esta norma, que ofrece alternativas al abordar la equidistribución en suelos urbanos edificados, pero que a la vez genera algunas dudas  interpretativas y dificultades de aplicación práctica y casuística.