1. LA LEGISLACIÓN URBANÍSTICA CATALANA. DE LA LEY 2/2002 A LA LEY DE REFORMA 10/2004. A los dos años y un poco más, de la entrada en vigor de la ley urbanística de Cataluña, la del año 2002 (la cual derogó la "refosa" de la legislación urbanística del 1990), el Diario Oficial de la Generalitat de Cataluña del pasado 30 de diciembre, publicaba una nueva "reforma" del régimen del suelo. Es decir, una nueva "reforma" de gran parte de lo que constituye el actual contenido del derecho de la propiedad inmobiliaria (familiar o empresarial), en Cataluña.

Esa última "reforma", la del año 2004, que, con una cierta pomposidad enunciativa, se ha calificado como de ley "para el fomento de la vivienda asequible, de la sostenibilidad territorial y la autonomía local", prosigue en Cataluña el proceso iniciado con la ley estatal de Régimen del Suelo y valoraciones del año 1998 y la Ley urbanística catalana del 2002, alterando sustantivamente algunos elementos conceptuales urbanísticos por lo que hace referencia al suelo urbano, una "clase" de suelo que entre la ley del suelo del año 1975 y la ley del suelo y valoraciones del año 1998, fue, con una interpretación bastante homogénea de los tribunales, un territorio con reglas de juego (derechos y obligaciones), razonablemente ciertas y estables. Esa estabilidad, hoy, en la legislación urbanística, ha cambiado.

El suelo urbano, todo el tradicional suelo urbano, puede ser en cualquier momento, y para entendernos, un suelo "mucho menos urbano", todo depende de lo que quiera el planificador, que ha pasado a disponer de una panoplia de recursos legales para confirmar esa posible transmutación de nuestras percepciones tradicionales. Para entendernos, ni propietarios ni vecinos de cualquier terreno o piso en una "calle mayor", la de siempre, de las ciudades o pueblos en Cataluña, son titulares razonablemente "para siempre", de derechos en suelo urbano. El planificador, en cualquier momento, nos puede decir que ya no es así.

El presente artículo no nos permite abordar todos esos cambios sustantivos, y ceñiremos nuestros comentarios a intentar ofrecer una cierta orientación sobre el denominado suelo urbano "no consolidado" (la piedra de toque del cambio en suelo urbano), lo que nos permitirá abordar algunos trazos de la distinción entre suelo urbano "consolidado" y "no consolidado", hoy por hoy, ya dos mundos "urbanísticos", muy distintos entre si.

2. EL CONCEPTO DE SUELO URBANO "NO CONSOLIDADO". Destaquemos en primer lugar que la ley de reforma 10/2004, no modifica el articulo 31 de la Ley 2/2002, y por lo tanto el suelo urbano "no consolidado", aparentemente, sigue siendo aquél que siendo "suelo urbano" (nos decía y nos dice el legislador), no es "suelo urbano consolidado". El legislador fue, y es, así de claro y preciso.

Por lo que hace referencia al "suelo urbano consolidado", y en síntesis, el legislador ya en el año 2002 (artículo 30) lo redujo a aquellos terrenos que el planeamiento los contemplase como tal suelo urbano, fuesen aptos para ser edificados, y dispusiesen de todos los servicios urbanísticos básicos, amén de dar frente a una vía pública también urbanizada, incluidas las aceras.

O dicho de otro modo, e interpretando el juego de remisiones legislativas, el suelo urbano consolidado lo son los "solares" con más aquellos terrenos a los que solo les falta "completar" o "acabar" la urbanización para llegar a ser solares, formen parte o no de un polígono o un Plan de Mejora Urbana. Huelga decir la cantidad de terrenos de nuestros pueblos y ciudades que son ahora suelo urbano "no consolidado".

Tampoco parece ocioso destacar que una vez entró en vigor la ley urbanística del 2002, a todos cuantos operaban en suelo urbano, fuesen las administraciones urbanísticas, los propietarios, los promotores de suelo y los gestores de cualquier tipo de proyecto inmobiliario, ser o no ser "suelo urbano consolidado", era como formar parte del día, o de la noche. El tradicional "suelo urbano" dejaba de ser por primera vez en nuestra legislación urbanística desde el año 1956, e incluso desde mucho antes, con la legislación de "ensanche", algo conceptualmente homogéneo.

Derechos y obligaciones, y lo que es muy importante y que a veces se olvida, autonomía y disponibilidad de los derechos inmobiliarios, pasaban a ser muy distintos en uno u otro tipo del hasta hace muy poco tradicional suelo "urbano".

3. LAS CESIONES OBLIGATORIAS Y GRATUITAS EN EL SUELO URBANO "NO CONSOLIDADO". La ley 10/2004 introduce en el artículo 43 que regula las cesiones obligatorias y gratuitas en suelo urbano no consolidado, profundas modificaciones, puesto que mientras en la ley 2/2002, las cesiones venían vinculadas aún a un concepto de "reforma o rehabilitación" urbana que generase plusvalías inmobiliarias, o edificabilidades adicionales, ahora, las cesiones se vinculan simplemente a cualquier proceso de "desarrollo" (todo proceso de nueva urbanización aunque sea para completar un suelo urbano, es un "desarrollo"), o a cualquier "reconversión del modelo urbanístico del ámbito de que se trate, cuando haga referencia a la estructura fundamental de dicho ámbito, la edificación existente o los usos principales, supuestos que lo admiten todo, incluso las operaciones encubiertas de reurbanización.

Si a ello sumamos que tales cesiones no tienen porque producirse en el mismo ámbito, que pueden sustituirse por compensaciones económicas, que el emplazamiento del suelo de cesión lo dispone la administración, y que la reforma institucionaliza los ámbitos discontinuos y las operaciones de transferencias de aprovechamientos, muy poco de lo que dice aparentemente el plan puede llegar a ser cierto en "suelo urbano", y el gozne sobre el que pivota tan profunda modificación, es, precisamente, el suelo urbano no consolidado.

PERE COMAS I MIRALLES
Advocat