La Ley de Ordenación de la Edificación, como su nombre indica, es un serio intento por pretender ordenar el mercado de la construcción. Para ello define conceptos entre los que destacan el proceso de edificar o la obra y sus clases, conforma el estatuto de los operadores y configura el proyecto a manera de un manual técnico "ad hoc". Al tiempo que aprovechó la ocasión para separar las aguas de la competencia profesional de los técnicos que parecía solapar un soterrado conflicto colegial en esta materia, reordenó también los vicios de la construcción y sus clases y reforzó la calidad de la obra exigiendo la contratación de una nueva garantía: el seguro de la obra bien hecha. Se dice de esta ley que ha expedido el certificado de defunción del centenario artículo 1.591 del Código Civil y además contiene una más precisa conformación del derecho de reversión, incluida la perspectiva registral, mediante una nueva regulación de los artículos 54 y 55 de la Ley de Expropiación Forzosa de 16 de diciembre de 1954.

Instauró y mantiene hoy el orden en la edificación, pero no en cambio en el suelo. Así las cosas no se le puede imputar responsabilidad alguna sobre la debatida "burbuja inmobiliaria". Sin duda, la profusión de leyes de carácter básico y exclusivo, unido a los subsiguientes recursos constitucionales contra las primeras, las ba-rreras y burladeros constitucionales y estatutarios, conforman una realidad ineludible en los precios finales de cualquier compraventa de viviendas donde el ciudadano, aún sin conocimientos técnicos, aprecia que poner orden en el suelo es un tema harto complicado. De hecho y de derecho, en las obras de reparación, reforma o modificación el presupuesto no contempla el suelo.

¿Ha logrado la ley al día de hoy el objetivo previsto por la misma? Me decanto por la posición afirmativa; con cuatro anos de aplicación y en una clara época de bonanza edificatoria, la desproporción entre el volumen constructivo trabajado y los incumplimientos declarados muestran una manifiesta ventaja a favor del primero y en contra de los segundos. El producto goza de salud, al menos aparentemente, y sigue y persigue con denuedo el objetivo de la calidad, sino absoluta, sí en cuanto a vicios manifiestos se refiere.

Ciertamente, cabe apuntar también que quizá parte del resultado de esta regulación descanse en hechos colaterales. muy influyentes en este campo, de modo que la bonanza económica, la bajada de tipos de interés y su mantenimiento en niveles notablemente reducidos, el factor euro, la pasada crisis bursátil, han contribuido a dinamizar su contenido. Esta posible justificación en una dirección puramente económica y las consecuencias prácticas que de ella se derivan no pueden, desde luego, menospreciar u olvidar la tradicional competencia y preparación de los técnicos, la creciente consolidación profesional de los gremios de promotores y constructores, y el aumento del control de calidad por quienes tienen encomendadas estas funciones. La exigencia de un deseado Código Técnico de la Edificación añadiría otro avance al iniciado por la ley.

Dejando aparte otras referencias no menos evidentes, conviene precisar que la ley llena algún vacío normativo (artículo 6: recepción de la obra) incrementa la calidad y la cantidad de las documentación precisa para conformar la obligación de entrega de la obra inmobiliaria - sin menoscabo y con respeto a las competencias de las Comunidades Autónomas - y mejora el tratamiento jurídico de un sector de gran calado.

Así, en un intento unificador el denominado "Libro del Edificio" engloba tanto una copia del proyecto, el manual de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones, como otros documentos tendentes a incrementar la información de titulares o usuarios, reducir costes de búsqueda y reparación, e identificar al autor de los defectos en la redacción del proyecto, dirección de la obra, mezclas y composición de materiales empleados, ejecución de la obra o funcionamiento del equipamiento. En definitiva, ayuda a atribuir la paternidad de cada vicio a su autor, facilita la siempre difícil prueba pericial, reduce la culpa por concurrencia del propietario o usuario y, en el contexto al que me estoy refiriendo, facilita las futuras reparaciones, reformas o mejoras.

Cabe insistir, todavía aquí, en el hecho de que la edificación es un producto compuesto de ordinario por el suelo, los materiales y el trabajo de la mano de obra. Esta definición, tan genérica y elemental, no impide afirmar que, naturalmente, el suelo carece de vicios congénitos, está compuesto o conformado ab origine, salvo el suelo de relleno, que sí puede adolecer de vicio por mala compactación. Es evidente que ello no impide el mercado del suelo, su oferta y su demanda. Sin embargo, contemplando la situación desde una perspectiva puramente fáctica, el suelo es único (uti singuli), no es trasladable, exportable o importable, no cabe su fabricación aunque sí su urbanización.

Me interesa ahora hacer especial hincapié en el destacado papel que juegan los materiales, la mano de obra y los técnicos en el proceso edificatorio. Los materiales, tanto los naturales como los artificiales pueden presentar deficiencias en las propiedades físicas o mecánicas que de ellos predica su fabricante. Son objeto de producción, importación y exportación, investigación, transformación y mezcla.

La mano de obra cohesiona un capital humano con más o menos cualificación, fuerza o experiencia que puede incurrir, al igual que el equipo técnico, en errores por acción, omisión o descoordinación. Este último necesita titulación adecuada y, en consecuencia, su ejercicio profesional está sujeto a la previa observancia de ciertas normas sensibles a las realidades y fenómenos sociales, políticas y económicas como las de homologación de títulos. La libertad de contratación, establecimiento y libre prestación de servicios de personas y de circulación de materiales, a nivel comunitario puede conducir a una soldadura entre diferentes concepciones jurídicas. Semejante solución fue ini-ciada por el capital financiero, y el penúltimo eslabón ahora es el de las sociedades aseguradoras de la obra bien hecha, sobre las que realiza una cierta tutela administrativa, quizá necesaria de implementación, la Dirección General de Seguros.

Estos planteamientos lograrán un parque inmobiliario de reputación internacionalmente reconocida de calidad, utilidad domótica y funcionalidad mayor, sin escrúpulos para un control regulado con detalle y cuyo mínimo exigible de observancia imperativa se indica en beneficio del producto y de su destinatario final. Pero es la voluntad de los contratantes quien ampliará o restringirá, partiendo del mínimo previsto, la calidad deseada con el contrapunto del precio o coste a pagar.

Los controles preventivos realizados por las entidades y laboratorios de control de calidad, previstos en su artículo 14, incidirán en el coste final y tendrán la oportunidad de demostrar su utilidad y el valor añadido correspondiente. A tal efecto, no podemos olvidar que el principio de libertad de mercado protegido por la ley colisiona con el mecanismo de seguridad en relación con los materiales utilizados.

A notarios y registradores de la propiedad corresponde demostrar la conveniencia y utilidad de los controles preventivos de calidad jurídica - previstos en su artículo 20 - al negarse a autorizar e inscribir, respectivamente, escrituras de declaración de obra nueva de edificaciones sin que se les acredite y testimonie la constitución de la garantía del seguro (el artículo 19), que hoy rige únicamente para el seguro decenal de edificios destinados mayoritariamente a viviendas (Disposición Adicional Segunda).

En definitiva puede decirse que se lograrán obras estructuralmente más seguras y de mayor calidad. Obsérvese, sin embargo, que en ninguna disposición en concreto se encuentra señalada una fecha de caducidad o prescripción a la vida de la obra, al margen de los vicios ocultos de la misma, y que la regulación del producto goza de un tratamiento más profundo y amplio en la legislación comunitaria sobre la materia que en la propia normativa interna.
En este marco legislativo, el constructor, de manera directa e inmediata, realiza una actividad de hacer. La hipoteca financia ese hacer. Los técnicos ofician la dirección y el control de la ejecución; y el seguro, de carácter obligatorio, garantiza el total buen hacer. En este entorno de dispersión de materias y operadores es indispensable una mayor homogeneidad, todavía no impuesta a todos los que intervienen en el proceso de la edificación. Esta ley, rompiendo la comedida compostura de la regulación anterior se promulgó con aires de futuro. Dejémosla cumplir su objetivo, conscientes de que convive en un punto de equilibrio entre la seguridad de los terceros y el dinamismo del mercado inmobiliario.