Francisco Marfa Badaroux. Abogado

Los terrenos urbanos que se hallan pendientes de desarrollo o cambio urbanístico, es decir, de que se lleve a cabo una remodelación o mejora urbana y de que se expropien, en ocasiones suponen un problema para el propietario. Por regla general, estos terrenos están situados en los núcleos urbanos de las poblaciones y están en manos de infinidad de propietarios, en pequeñas o grandes extensiones. Son aquellos terrenos que, aún estando afectados desde hace tiempo por un planeamiento, éste no se ha ejecutado. (No se ha expropiado, no se ha urbanizado totalmente, no se han derribado las construcciones obsoletas, etc). Por ello se deterioran.

La única solución pasa por gestionar o administrar este suelo frenando el deterioro. Así, los propietarios de suelo urbanizado o urbanizable deben, porque pueden según el Derecho Urbanístico, tomar la iniciativa en la gestión del urbanismo, en ocasiones ello además es conveniente, ya que la Administración no puede iniciar de oficio la totalidad de los procesos urbanísticos programados.

En efecto, de ésta legislación urbanística catalana (que celebramos que se haya estabilizado tras un largo y complejo proceso iniciado en el año 2002, después de haber sufrido numerosos cambios normativos) nos parece oportuno divulgar algunos derechos o facultades legales que se concede a los propietarios de suelo afectado por actuaciones urbanísticas pendientes, las cuales impiden que el suelo se transforme y revalorice, y que el solar se incorpore al mercado inmobiliario.

Cuando unos terrenos se hallan inmersos en un plan de transformación urbana, los propietarios no deben ser meros espectadores, la legislación les concede protagonismo, la iniciativa no está sólo en manos de la Administración, la Norma quiere fomentar que, lo que se planifica, cuanto antes, se lleve a la práctica. No hay que esperar a que la Administración actúe primero.

Por ello, cuando la administración no desarrolla el planeamiento, la propiedad puede tomar la iniciativa, veamos cómo:

Cuando el terreno se halla afectado como zona verde, calle (vial) o equipamientos, y no está incluido en un sector que debe gestionarse según los sistemas de compensación o cooperación (es el caso de expropiación directa), si pasado determinado tiempo no se ha iniciado el proceso de expropiación, el propietario puede pedir, y acabar obligando a la Administración (normalmente Ayuntamiento) a que le expropie, según un procedimiento establecido legalmente. Cabe remarcar en este sentido que la nueva legislación sobre valoraciones, en suelo urbano, posibilita que el resultado de la valoración se aproxime al de mercado del sector en el que se halle.

Es decir, que aquel propietario de suelo (por ejemplo, destinado a parque público) que quiere rentabilizar su propiedad y que, por estar fuera del mercado inmobiliario debido a la afectación no puede venderla, y que, por igual motivo tampoco puede mejorarla (que van pasando los años y se deteriora), si se cumple con determinados requisitos, puede solicitar la expropiación y, con la nueva legislación, optar por conseguir una valoración aproximada a la de mercado. La Administración aunque no haya tomado la iniciativa, acaba adquiriendo el terreno y destinándolo al uso público asignado (en el ejemplo comentado, parque público).

Ahora bien, también cabe la posibilidad de que el terreno se halle afectado por un proceso urbanístico de transformación, que no sea el de expropiación, de los llamados de reparcelación (compensación y cooperación). En ese caso, el propietario puede ejercer los derechos y materializar los aprovechamientos urbanísticos del planeamiento, solo o asociándose, para urbanizar y edificar los solares que resulten. Es decir, revalorizar el terreno dejándolo preparado para llevar a cabo las actuaciones urbanísticas de derribo, parcelación y urbanización, y para la posterior edificación, según al plan y usos permitidos. En este sistema de actuación, si el propietario tiene o reúne un coeficiente de participación significativo, puede tomar la iniciativa de la transformación del suelo, para vender, edificar, urbanizar, permutar, etc.

En efecto, solo o asociado (en función del volumen de las cargas urbanísticas y del coste económico), contando con la representación del 25 % o del 50 % del sector, según los casos, el propietario puede tomar la iniciativa de la reparcelación y de la urbanización. Lo que se formaliza en las conocidas Juntas de Compensación o Entidades de Cooperación, que la Administración tutela, controlando la legalidad.

En conclusión, como sabemos el suelo disponible es escaso y aún lo será más. Se tiende a preservar el territorio de la transformación urbanística, fomentando la mejora del suelo urbanizado. Pero estos terrenos, en su inmensa mayoría, son de titularidad privada. Por ello, destacamos la utilidad de estos mecanismos legales que, ante la escasez de suelo para edificar y el deterioro de determinadas fincas afectadas, fomentan que el propietario tome la iniciativa en la gestión del plan, posibilitando que el propio particular lleve a cabo la expropiación o la reparcelación para cumplir el planeamiento y, con ello, revalorizar el terreno afectado.