Este principio general inspirador de la normativa medioambiental sigue vigente tras la reciente entrada en vigor del Real Decreto 9/2005, de 14 de Enero sobre "actividades potencialmente contaminantes del suelo y los criterios y estándares para la declaración de suelos contaminados", sin embargo, y como sucedía hasta la fecha, el principio no tiene carácter absoluto toda vez que si no paga quien contamina, también le puede tocar pagar subsidiariamente al propietario del terreno o al arrendatario, aunque ellos no hayan sido los causantes de la contaminación.

Este Real Decreto supone el establecimiento de un marco normativo que viene a suplir las carencias del anterior régimen regulador de esta materia que se contenía en los artículos 27 y 28 de la Ley 10/1998, de 21 de Abril, de Residuos, siendo sus aspectos más destacables los siguientes:

1. suelo contaminado. El Real Decreto contiene una definición "suelo contaminado" en relación con el riesgo para las personas o para el medio ambiente.
2. listado de actividades potencialmente contaminantes. El Anexo I establece un listado de actividades potencialmente contaminantes, en el que se incluyen prácticamente todas las actividades industriales y algunas del sector servicios, como la reparación y mantenimiento de vehículos a motor.
3. criterios y estandares de contaminación. Por vez primera se incluyen los criterios y estándares que permiten declarar si un suelo está o no contaminado.
4. informe preliminar. Como aspecto más novedoso se establece la obligación de los titulares de las actividades potencialmente contaminantes de enviar a la Comunidad Autónoma un INFORME PRELIMINAR que refleje la situación de sus suelos.

Este informe deberá ser presentado:

a. Por los titulares de actividades potencialmente contaminantes del suelo, en el plazo máximo de dos años desde la entrada en vigor del Real Decreto.
b. Por los propietarios de los suelos que hayan soportado en el pasado actividades potencialmente contaminantes.

5. declaración de suelo contaminado. A la vista de la información recibida a través del Informe Preliminar o a través de otras fuentes se podrá declarar el suelo como contaminado.
6. obligación de descontaminación. La declaración de un suelo como contaminado obliga necesariamente a descontaminarlo.
7. registro de la propiedad y contaminación. El Real Decreto desarrolla el sistema de publicidad de las actividades potencialmente contaminantes, concretándolo en lo siguiente:

a) Los propietarios de fincas en las que se haya realizado alguna actividad potencialmente contaminante estarán obligados a declarar tal circunstancia en las escrituras públicas que documenten la transmisión de derechos sobre aquéllas. La existencia de esta declaración se hará constar por nota marginal.
b) Cuando se incoe un expediente conducente a la declaración de un suelo como contaminado el Registrador de la Propiedad deberá expedir Certificación de Dominio y Cargas de la finca afectada, dejando constancia por nota marginal que caducará a los cinco años y podrá ser cancelada a instancia de la Administración.
c) Finalmente, la resolución administrativa por la que se declare el suelo contaminado se hará constar también por Nota Marginal.

8. Sujetos responsables de la descontaminación. La aplicación del principio general de "quien contamina paga" no es absoluta toda vez que las obligaciones de descontaminación recaen:

- Sobre los CAUSANTES de la contaminación.
- Posteriormente, de forma subsidiaria, sobre los POSEEDORES de los suelos contaminados (arrendatarios, ocupantes...).
- Y finalmente, sobre el PROPIETARIO DE LA FINCA (aunque no fuere poseedor).

9. regimen sancionador. Para conseguir el cumplimiento de las determinaciones impuestas por este Real Decreto, se prevé un régimen sancionador consistente en:
o En primer lugar, un régimen de sanciones que en el caso de infracciones muy graves pueden llegar a 1.202.024,21 Euros, más la inhabilitación para el ejercicio de la actividad, la clausura de las instalaciones contaminantes y la revocación de la autorización de la actividad.

- En segundo lugar, y de forma acumulativa a la sanción anterior, se prevé la imposición multas coercitivas.
- Finalmente, la Administración podrá proceder a la ejecución subsidiaria de las actuaciones de descontaminación y repercutir su coste al infractor.
- Además de lo anterior, la administración puede acordar la publicación de las sanciones que imponga y los nombres y apellidos de los sancionados en los medios de comunicación social que considere oportunos, lo que afectaría gravemente a la imagen pública de los infractores.

Por lo expuesto, el contenido de esta nueva norma tiene especial trascendencia para dos grandes grupos de sujetos:

- Para los titulares de actividades industriales y comerciales potencialmente contaminantes, quienes deberán presentar el Informe de Situación dentro del plazo máximo de dos años.
- Y para los Propietarios y Poseedores de terrenos (arrendatarios, ocupantes, precaristas, etc.), quienes pueden ser declarados responsables subsidiarios de la descontaminación, aparte de tener la obligación de presentar el Informe Preliminar de Situación en los casos previstos.

Se constata pues que la nueva norma viene a establecer un régimen de obligaciones con significativas repercusiones económicas para los sujetos anteriores.
Asimismo y como quiera que los costes derivados de descontaminación de los suelos contaminados pueden hacer inviable el desarrollo de un proyecto inmobiliario, en las operaciones sobre suelo, ya sean de compra, arriendo, gestión urbanística, financiación o cualquier otra, se hace imprescindible analizar los aspectos medioambientales de las fincas con el fin de determinar la aptitud de las mismas para la finalidad pretendida.

EDUARD GARCIA VASCO
Socio Responsable Área Derecho Inmobiliario