Nos hallamos ante un contrato mediante el cual el permutante-propietario del solar, se obliga a transmitir dicho solar al permutante-constructor o promotor, y éste se obliga a transmitir al primero unos inmuebles específicos (pisos, locales, plazas de garaje o trasteros) en el edificio futuro que se va a construir, todo ello, según plazo pactado entre las partes.

En cuanto al objeto del presente contrato, se presenta con una peculiaridad, se trata de una permuta de cosa presente por cosa futura, por ello, considero importante el análisis de esta situación.

El objeto del contrato está compuesto por el solar y la construcción futura. Como el propio contrato indica el terreno debe tener la calificación de solar, es decir, debe ser apto para edificar según la normativa urbanística. Uno de los grandes caballos de batalla es la valoración del solar a la hora de permutar, porque aunque el sistema a utilizar, normalmente, sea el cálculo por repercusión, es decir, euros por metro cuadrado edificable, los propietarios de solares suelen pedir cantidades al margen de cualquier cálculo, dificultando la obtención de una justipermuta. Por otro lado, el constructor, para analizar si la operación es rentable deberá calcular la repercusión de los metros cuadrados edificables, y el coste de los metros cuadrados de obra así como los metros cuadrados que se construyan, y la cantidad resultante será el coste de la obra, que no puede exceder de la repercusión por metro cuadrado edificable de la zona, y esto sin contar gastos tales como: planos, derribos, permisos, arquitectos, aparejador, gastos fiscales, acometidas, vallas, división y declaración de obra nueva, impuestos y honorarios de profesionales del entorno jurídico y fiscal.

Muchos contratos mercantiles contienen también limitaciones de competencEn lo concerniente a la edificación futura, y concretamente, lo que tiene que recibir el propietario del solar, cabe señalar que aunque exista jurisprudencia que admita como valido el contrato existiendo una indeterminación del objeto a recibir por el propietario del solar, debemos advertir que según otra parte de la jurisprudencia, y sobretodo, la práctica, el contrato debe individualizar suficientemente los pisos, locales, trasteros y plazas de parking que se van a construir, y para ello, debe mencionarse la extensión, ubicación, elementos accesorios, calidad de los materiales empleados, cuota de participación en los elementos comunes, distribución en el caso de los pisos, etc., evitando, de esta manera, los riesgos por la variación del proyecto inicial.

Las obligaciones fruto de la permuta objeto del presente son las siguientes: por parte del dueño del solar, tiene la obligación de entregarlo, dicho solar puede estar libre de cargas y gravámenes o no, todo depende de lo pactado. Si en el solar existe una construcción, la demolición de la misma se pacta en contrato, es decir, hay que estipular si la demolición de lo construido la debe realizar el dueño del solar o la parte que lo recibe, normalmente se encarga quien va a realizar la construcción futura, por la relación con su sector profesional.

El adquirente del solar está obligado a realizar la construcción pactada para poder entregar la parte de la edificación acordada en la permuta. La parte a entregar (pisos, locales, etc...) deben estar libres de toda carga o gravamen. En la entrega de los pisos podemos encontrar dos cuestiones, por un lado, que se hayan realizado mejoras en los mismos, en este caso, abonarán el precio de las mejoras la parte que las solicitó. Y por otro lado, en cuanto a la cabida nos podemos encontrar más metros de los pactados o menos, si el piso se entrega con más metros de los indicados en el contrato el adquirente deberá pagar los metros de exceso, y si hubiera menos puede recibir dinero por la merma o incluso otro piso, si los metros que faltan fueran muchos.

En lo dispuesto sobre responsabilidad frente a terceros, es decir, terceros que adquieran viviendas, nos encontramos ante dos supuestos, en primer lugar si la vivienda se adquiere del permutante-propietario del solar responderá como cualquier vendedor, con la correspondiente responsabilidad al saneamiento y evicción. Si la vivienda la vende el permutante-constructor o promotor, también actúa como vendedor pero a su responsabilidad, a parte de el sanemiento y evicción, se añade la responsabilidad por ruina. Si el permutante es constructor tendrá responsabilidad absoluta según el artículo 1591 del Código Civil, y si es promotor tendrá la misma responsabilidad que el constructor.

En lo referente al incumplimiento de lo pactado en contrato, destacaremos por una parte el incumplimiento del dueño del solar, que puede ser ocasionado por la no entrega del solar, por mantener el mismo ocupado total o parcialmente tras su entrega o por transmitir el solar a un tercero, en estos casos los efectos que produce el incumplimiento son la resolución del contrato con la devolución de las prestaciones recibidas e indemnización de los daños y perjuicios ocasionados al constructor o promotor. En el incumplimiento por parte del constructor o promotor existe una doble calificación del mismo, es decir, puede ser voluntario o involuntario. Si es involuntario, basándose en la imposibilidad sobrevenida, los efectos son la resolución, sin indemnización, excepto el hecho de reponer todo a su estado original. Si es voluntario, el dueño del solar puede, apoyándose en el artículo 1.124 del Código Civil, escoger entre la resolución con su correspondiente indemnización o el cumplimiento forzoso.

ANDRÉS SERRANO CLEMENTE
Abogado y socio Clemente/Serrano