Carlos de Miquel. Abogado y Socio

En la legislación urbanística catalana el suelo urbano “consolidado” es aquel que, tras el correspondiente proceso de gestión urbanística, ha alcanzado la condición de “solar” o al que le falta únicamente completar la urbanización. A diferencia del urbano “no consolidado” y del “urbanizable”, el suelo urbano “consolidado” está exento de realizar cesiones de suelo, tanto para sistemas (zonas verdes, viales y equipamientos) como para aprovechamiento urbanístico; puede afirmarse que sus propietarios tienen adquiridos los derechos edificatorios (que deberán ejercitar, eso sí, dentro de los plazos que señale el plan).

Ello no obstante, la Llei catalana 10/2004 introdujo en su art. 7 (paradójicamente, con el objetivo de adquirir mayor seguridad jurídica) una norma a tenor de la cual el suelo urbano “consolidado” puede perder automáticamente dicho “status” cuando el planeamiento general lo somete a actuaciones de transformación mediante incorporarlo a un sector de mejora o a un polígono de actuación.  El problema es que el legislador no puso límites ni condiciones a esta facultad de descalificación (recogida hoy en el art. 31.2 del Text Refos de la Llei d’Urbanisme), sin caer en la cuenta que una lectura literal de la norma posibilita que un solar que acaba de salir de un complejo proceso de equidistribución y urbanización quede, al día siguiente, sometido de nuevo a un proceso similar y, por ende, a nuevas cesiones y cargas, lo que podría conculcar principios tan arraigados como el de la seguridad jurídica, el del carácter reglado y no discrecional de la clasificación del suelo urbano o el de la consolidación de derechos. Sin duda, los Juzgados y Tribunales no tardarán en pronunciarse respecto al alcance de esta polémica norma, cuya interpretación debería tener carácter restrictivo y aplicarse tan sólo en supuestos excepcionales y debidamente justificados en el propio plan.

La nueva Ley estatal 8/2007 de Suelo (de carácter básico) ha supuesto, como sabemos, la aportación de novedades muy importantes. En lo que aquí interesa destaca la introducción de la figura de las llamadas “actuaciones de transformación-dotación” (art. 14) que son aquéllas cuyo objeto es el incremento de las dotaciones públicas de un ámbito de suelo urbanizado; pues bien, el legislador estatal sí ha asociado la posibilidad de generar nuevas cesiones de suelo en un ámbito ya urbanizado (“consolidado”) a una correlativa mayor edificabilidad, mayor densidad o nuevos usos, en definitiva, a un incremento de aprovechamiento, con lo que parece claro que la introducción de mayores cargas y cesiones en este suelo ha de ir acompañada de unos equitativos mayores beneficios. Lo corrobora el hecho de que la cesión de aprovechamiento (10%) en las actuaciones de dotación se refiere, no a la edificabilidad media ponderada del sector, sino al incremento de dicha edificabilidad (art. 16.1b) que necesariamente ha de producirse..

En Catalunya, el “Decret Llei 1/2007 de mesures urgents en matèria urbanística” ha tenido que adaptar con urgencia nuestra legislación autonómica a la Ley de Suelo 2007, y ha introducido en el TR de la LUC la Disposición Adicional 16ª que define las “actuaciones de transformación urbanística de dotación” como “actuaciones aisladas previstas en modificaciones de planeamiento” sobre suelos urbanos consolidados, confirmando que estas actuaciones sí han de conllevar, en efecto, un incremento del aprovechamiento urbanístico.

Obviamente, con ello no está todo resuelto: habrá que ver cómo se interpreta la referencia de esta norma a “actuaciones aisladas” (como antónimo de actuaciones integradas o poligonales) y a “modificaciones de plan” (como concepto distinto a “revisiones de plan”), y por descontado la casuística de esta clase de actuaciones de dotación (con el precario binomio + cesiones = + aprovechamiento) puede ser poco menos que infinita.